广西壮族自治区百色市人民政府


百色市人民政府关于印发百色市贯彻《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》实施细则的通知

百政发〔2009〕22号


各县、区人民政府，市人民政府各组成部门、各直属机构：

《百色市贯彻〈广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法〉实施细则》已经市人民政府研究并报市委同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。









二○○九年五月十一日

百色市贯彻《广西壮族自治区

危旧房改住房改造暂行办法》实施细则



第一章　总　则



第一条　为了规范危旧房改住房改造，集约利用原有住宅用地，改善居住条件和环境，解决城镇中低收入家庭住房困难，根据《广西壮族自治区人民政府关于印发〈广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法〉的通知》（桂政发〔2009〕16号）精神，结合本市实际，制定本细则。

第二条 在百色市行政区域内危旧房改住房改造，适用本细则。

第三条 下列情形之一的危旧房改住房，可以改造：

（一）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险性住房的；

（二）竣工年限超过建筑设计使用年限的；

（三）1982 年12 月31 日前竣工，结构不合理，使用功能不齐全，配套设施不完善的；

（四）不符合建筑抗震设防要求的；

（五）危旧房改住房建筑面积占该住宅小区住房总建筑面积70％以上的，可以对小区全部住房进行整体改造。

第四条 危旧房改住房改造必须符合城乡规划以及住房建设政策，有利于改善居住条件。

第五条 危旧房改住房改造遵循政府引导、业主自愿、市场运作、综合整治、配套建设的原则。

第六条 危旧房改住房改造资金通过市场运作方式解决，主要采取政府政策扶持、单位和个人自筹、银行贷款、市场开发等办法多渠道筹集。除国家另有政策规定外，原则上财政不给予资金补助。

第七条 市、县（区）住房制度改革委员会负责对本行政区域内危旧房改住房改造工作进行指导和监督，市、县（区）住房制度改革委员会办公室具体负责危旧房改住房改造的实施和管理工作。

县级以上人民政府发展改革、财政、建设、规划、国土资源、房地产管理等有关部门按照各自职责，配合各级住房制度改革委员会做好危旧房改住房改造的管理工作。



第二章 项目审批



第八条 危旧房改住房土地使用权单位或者业主委员会（以下统称建设单位）负责危旧房改住房改造的组织协调和管理工作。

第九条 建设单位改造危旧房改住房的，应当向当地住房制度改革委员会提出申请，并根据本细则第三条规定的危旧房改住房情形提交下列相关材料：

（一）申请书；

（二）不符合建筑抗震设防要求的鉴定书、房改住房使用年限的有关证明材料、房地产主管部门设立的房屋安全鉴定机构或者有检测资质的建设工程质量鉴定机构出具的危险住房鉴定书等；

（三）划拨国有住宅土地使用权证书；

（四）房屋权属证明；

（五）原住宅区总平面图；

（六）规划主管部门核准的新建住房规划设计条件；

（七）全体房改住房（含上市交易过的房改住房，下同）产权人同意改造的意见书；

（八）项目改造方案。

第十条 各县（区）直单位进行危旧房改住房改造的，应当向本县（区）住房制度改革委员会提出申请，县（区）住房制度改革委员会应当自收到建设单位申请之日起10 个工作日内进行审查，提出意见后报市住房制度改革委员会审批。

百色市直（含中直、区直）各单位进行危旧房改住房改造的，应当向右江区住房制度改革委员会提出申请，右江区住房制度改革委员会应当自收到建设单位申请之日起10 个工作日内进行审查，提出意见后报市住房制度改革委员会审批。

市住房制度改革委员会审批的所辖县（区）的方案和结果要在5个工作日内报自治区住房制度改革委员会办公室备案。

建设单位凭当地住房制度改革委员会同意危旧房改住房改造的批准文件，到当地计划管理部门申请办理危旧房改住房改造项目的立项，到当地规划建设管理部门办理报建等有关手续，到当地国土资源管理部门办理用地审批手续。



第三章 改造方式及收费政策



第十一条 建设单位可以选择本办法第十三条或者第十四条规定的改造方式实施。

第十二条 申请危旧房改住房改造的单位所在地块，相关规划指标满足《百色市规划管理技术规定》要求的，可原地还建。

申请危旧房改住房改造的单位所在地块，相关规划指标不满足《百色市城市规划管理技术规定》要求的，实行异地集中还建。

采取异地还建的，由市、县（区）土地储备中心无偿收回原有危旧房改住房用地。还建用地面积大于原有危旧房改住房用地的，依照第十三条的规定处理，补缴相关费用。

第十三条 利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式进行危旧房改住房改造的，改造后的住房建筑面积属于还建住房面积部分应分摊的土地出让金，根据《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》有关规定，按照新取得建设用地规划许可时标定地价的10%确定，列入建设成本，但已上市交易过的房改住房除外。

改造后的住房建筑面积不属于还建住房（以下简称非还建住房）面积部分的土地出让金，按照新取得建设用地规划许可时标定地价的40%确定，列入建设成本，但不得低于国家规定的最低价标准。

还建住房面积和非还建住房面积根据当地规划行政主管部门的核准新建住房规划设计条件由当地住房制度改革委员会办公室审定。

建设单位依照前款的规定向当地国土资源管理部门缴纳土地出让金后，国土资源管理部门应为其办理土地出让手续。

第十四条 参照经济适用住房方式进行危旧房改住房改造的，原划拨土地的性质保持不变，待新建住房上市时按有关规定缴纳土地出让金。

第十五条 危旧房改住房改造，免缴城市基础设施配套费等各种行政事业性收费。建设单位凭住房制度改革委员会同意危旧房改住房改造的批准文件，到相关部门办理该项目的行政事业性收费减免手续。

第十六条 未购买公摊面积的房改住房，房改住房产权人应当按照原购房时的价格及政策计算缴纳原房改住房应分摊的公用建筑面积价款后，公用建筑面积计入房改住房产权人应有的住房建筑面积。

房改住房产权人缴纳的公用建筑面积价款按房改属地管理原则的规定分别存入市、县（区）住房制度改革委员会办公室在银行开设的专户，作为原住房产权单位出售公有住房资金管理使用。

第十七条 市、县（区）住房公积金管理中心（分中心）应当支持危旧房改住房改造，积极发展个人住房贷款业务，提高住房公积金的使用率。



第四章 补偿与安置



第十八条 建设单位应当依照本细则规定及改造补偿安置协议的约定，对房改住房产权人进行补偿、安置，所发生费用，均列入建设成本。

第十九条 房改住房改造原则上实行住房产权置换，经房改住房产权人同意也可以实行货币补偿。

第二十条 实行住房产权置换的，原则上在原地按照原房改住房建筑面积与房改住房产权人进行置换。建设单位与房改住房产权人另有约定的，从其约定。

置换的房改住房建筑面积按照《房屋所有权证》标明的建筑面积与本细则第十六条规定的公用建筑面积合并计算；但在本细则施行前扩建的（私自扩建的除外），扩建的住房面积应当一并计入置换的房改住房建筑面积。

置换的住房建筑面积与原房改住房建筑面积不一致的，建设单位应当与房改住房产权人按照本细则第二十一条的规定结算住房产权置换的差价。

第二十一条 实行货币补偿的，补偿金额根据房改住房的区位、用途、建筑面积、成新、楼层等因素，由建设单位与房改住房产权人协商确定。

第二十二条 实行住房产权置换需要临时安置的，在临时安置期限内，房改住房产权人自行安排住房的，建设单位可以支付临时安置补助费；由建设单位提供临时周转房的，建设单位不支付临时安置补助费。临时安置补助费由房改住房产权人与建设单位参照被改造房改住房同类地段的住房租金标准和现行有关规定协商确定。

建设单位可以对房改住房产权人支付搬迁补助费。搬迁补助费标准由房改住房产权人与建设单位参照当地搬迁市场价格协商确定。

第二十三条 建设单位应当与全体房改住房产权人分别签订改造补偿安置协议。

实行住房产权置换的，改造补偿安置协议应当明确约定置换住房的建筑面积及其差价补偿的计算办法、搬迁期限、临时安置办法、选房办法、办理《房屋所有权证》需要缴纳的有关税费和违约责任等内容。

实行货币补偿的，改造补偿安置协议应当明确约定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限及搬迁补助费等内容。

第二十四条 建设单位可以通过招标投标方式选择具有相应资质的房地产企业或者建筑施工企业（以下统称代建单位）进行危旧房改住房改造。

选择代建方式改造的，建设单位应当向代建单位出具委托书，并签订项目代建合同。其内容包括：危旧房改住房状况、改造范围、补偿方式、补偿安置资金、周转用房、项目建设保证金、新建住房的套数、总建筑面积和违约责任等内容。

项目代建合同签定后20日内由建设单位报当地住房制度改革委员会办公室备案。

第二十五条 建设单位或者代建单位应当在实施危旧房改住房拆除前7 日内，到当地住房制度改革委员会办公室指定的银行开设专户，存入不低于危旧房改住房改造补偿安置资金总额的资金，作为项目建设保证金。项目建设保证金可按危旧房改住房改造项目的进度，经当地住房制度改革委员会办公室审核同意后回拨使用。

建设单位或者代建单位应当委托具有相应资质的房地产评估机构对被改造住房进行价格评估，评估结果作为缴存项目建设保证金的依据。

第二十六条 建设单位按照本细则第二十三条、第二十四条和第二十五条的规定办理有关手续后，方可组织拆除危旧房改住房。

建设单位或者代建单位应当依法选择具有相应资质的房屋拆除企业实施对危旧房改住房的拆除。

第二十七条 建设单位改造危旧房改住房时需一并拆除供电、供水、供气、电信、邮政、环卫、消防等市政公用设施的，应当按照规划设计方案安排迁移、还建或者给予适当补偿；在还建的市政公用设施交付使用前，应当先建临时市政公用设施。



第五章 建设管理



第二十八条 新建住房的规划设计，应当充分利用原有土地资源，按照城市规划要求，对新建住宅区的配套设施、环境等进行综合考虑，适当提高住宅区容积率，做到布局合理、功能齐全。

第二十九条 按本细则第十三条规定的方式改造的，新建住房为普通住房，其套型建筑面积按照国家和自治区的有关规定执行。

按本细则第十四条规定的方式改造的，还建住房可按原房改住房面积建设，也可以适当扩大建筑面积，但面积扩大后，不得超过普通住房控制面积标准；非还建住房套型建筑面积控制在90 平方米左右。

新建住房的建设标准参照现行商品住房的建设标准建设（包括门、窗、给排水、电、管道燃气、小区绿化，预埋电话、电视、网络线路等）。

第三十条 新建住房需要配套建设车库、车位等设施的，原则上按照《百色市规划管理技术规定》的要求配套建设，确因客观原因满足不了的，经市城市规划工作专门委员会同意，可适当降低。

新建住房的车库、车位，房改住房产权人在同等条件下享有优先购买权。

第六章 住房供应



第三十一条 对非还建住房，应当按照下列顺序供应：

（一）未享受过房改购房政策的建设单位职工家庭；

（二）享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的建设单位职工家庭；

（三）建设单位职工购房后有剩余住房的，由本级住房制度改革委员会办公室按照下列顺序调剂：1.同级政府的其他单位中满足本款第（一）项、第（二）项规定条件的职工家庭；2.当地城镇无住房中低收入家庭。

按本细则第十三条规定的方式改造的，根据前款第（一）项、第（二）项、第（三）项的规定供应后还有剩余住房的，可以向当地城镇居民供应。

第三十二条 购买非还建住房实行申请、审批和公示制度。对符合本细则第三十一条规定条件的，由建设单位提出初审意见后报当地住房制度改革委员会办公室审查发放准购证。

第三十三条 按本细则第十三条规定的方式改造的，非还建住房按确定价格供应。住房价格由土地出让金、改造补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、税金、利息、利润等构成。危旧房改住房改造项目的利润不得超过该项目总造价的7%。具体住房价格由有资质的审计机构审核，报当地住房制度改革委员会办公室确认、公布，同时报市住房制度改革委员会办公室备案。

按本细则第十四条规定的方式改造的，非还建住房按经济适用住房价格构成因素确定的价格供应。其住房价格由划拨土地价款、改造补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、税金、利息、利润等构成。危旧房改住房改造项目的利润不得超过该项目总造价的5%。具体住房价格由有定价权的价格主管部门会同住房制度改革委员会办公室依据经济适用住房价格管理的有关规定进行核定、公布；同时报自治区住房制度改革委员会办公室备案。

以上两种住房类型的价格为均价，具体每一套非还建住房的价格，由建设单位会同代建单位根据户型、朝向、楼层等因素计算差价。

第三十四条 按本细则第十三条规定的方式改造的，还建住房建筑面积大于原房改住房建筑面积的，其超出部分由房改住房产权人按照非还建住房的确定价格执行。

按本细则第十四条规定的方式改造的，还建住房建筑面积大于原房改住房建筑面积但小于房改住房产权人应享受的住房面积控制标准的，其超出部分由房改住房产权人按照该项目经济适用住房价格执行。还建住房建筑面积大于原房改住房建筑面积且超出房改住房产权人应当享受的住房面积控制标准的部分，执行市场价。

还建住房建筑面积小于原房改住房建筑面积的，其不足部分由建设单位按照本细则第二十条第三款的规定给予货币补偿。

第三十五条 危旧房改住房改造项目竣工后，建设单位应当向当地住房制度改革委员会办公室报送项目竣工验收报告、缴纳土地出让金的付款凭证等相关资料。住房制度改革委员会办公室自收到建设单位报送的材料之日起20 个工作日内进行审查，对符合本细则规定的改造项目，核发危旧房改住房改造项目确认书。建设单位参照《市场运作方式建设住房办证办法》的有关规定，凭《危旧房改住房改造项目确认书》、《房屋权属初始登记申请表》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等有关材料分别到当地房地产管理、国土资源管理部门办理个人房屋所有权和土地使用权手续。

第三十六条 按本细则第十三条规定的方式改造的，还建住房和非还建住房属于限价住房，在取得《房屋所有权证》后可按照商品住房的有关规定上市交易。

按本细则第十四条规定的方式改造的，还建住房性质不变。非还建住房属于经济适用住房，在取得《房屋所有权证》后可按国家和自治区经济适用住房管理的有关规定上市交易。



第七章 物业管理



第三十七条 改建住房交付使用后，按照《物业管理条例》的规定选举新的业主委员会和选择物业服务企业。物业服务企业要按照物业管理的法律法规与业主委员会签订有关合同，加强售后服务和管理。

第三十八条 新建住房专项维修资金按照住房和城乡建设部、自治区的有关规定交存、使用、管理和监督。



第八章 附则



第三十九条 房改住房产权人自改自建自用住房，且按原住房套数新建四层以上公寓住房的，可由建设单位参照本细则和全额集资建房政策进行危旧房改住房改造，原划拨土地的性质不变。还建住房属于集资建房，套型建筑面积按原房改住房面积或者本人应享受的住房面积标准执行，超标部分执行市场价。

第四十条 危旧的未售公有住房改造参照本细则执行。还建的未售公有住房可按照房改住房政策出售、出租给单位职工。

第四十一条　按本细则第三十四条或者第四十条规定超过职工应享受住房面积控制标准部分的价款，按自治区的房改有关管理规定执行。

第四十二条 本细则所称房改住房是指按照国家和自治区住房制度改革政策出售给职工的住房。

限价住房是指建设单位进行危旧房改住房改造时，按照本细则通过限定的土地价格、住房供应对象、住房套型建筑面积、项目改造利润等措施建设的住房。

第四十三条 本细则自印发之日起施行。


浅谈情事变更中担保人可诉权保护

在债务担保期间，债务人可能出现经营管理不善，严重亏损，抽逃资金，逃避债务等现象。债权人若不积极、不主动最大限度地行使其追偿权，将会给担保人的合法权益带来损害。此时，担保人确实难以通过法律来保护自己，只能处于被动状态。就目前而言，《担保法》及最高院对该法的解释也没有作出明确规定。因此，担保人可诉权保护在法律上规定相当薄弱。笔者试就情事变更中担保人可诉权保护的相关问题进行探析。以供理论界作进一步研究和探讨。
一、情事变更中担保人可诉权保护不足的法律缺陷。
《担保法》对担保人而言，更多的是担保义务方面的规定，在享受权利方面，除了责任免除和破产案件中可以行使预先追偿权外，其余没作更多的规定。因此，从立法结构上看，担保人合法权益保护存在着不足的一面。特别是在债务人出现经营管理不善，严重亏损，或者债务人有意出逃规避债务等行为时，担保人就没有起诉权。此时，债权人若怠慢行使诉权，担保人则无法主动寻求法律保护，可能会直接损害其合法权益。不难看出，在发生情变更时，《担保法》对担保人一时难以履行担保义务而代位行使诉权问题是没有作出规定的。实践中，担保人只能坐等待毙，只有履行了担保义务以后，才能获得追偿权。所以说，这从一定意义上讲，打击了第三人提供担保的积极性，根本不利于市场经济体制下的资金融通和商品流通。笔者认为在发生情事变更时，担保人如何有效对被担保人和债权人进行监督和行使可诉权，从理论上是值得探讨的。因此，《担保法》对申请诉前保全、申请诉讼保全以及要求法院予以查封、冻结等方面的可诉权内容有必要作出明确规定。这样才能确实保护担保人的合法权益。
二、情事变更中担保人可诉权保护的原则。
基于担保人可诉权保护在法律上存在着缺陷，为了能够充分保护担保人行使监督权和可诉权，可以把握好以下几个原则：1、要保护债权人合法权益为前提原则。因为担保合同是依附于主合同而存在的，《担保法》制定的目的就是为了促进资金流通、保障债权的实现。因此，保护债权人的合法权益应当放在首位，其次，考虑保证人合法权益，这是个根本前提。2、要考虑担保人权利义务平衡原则。从《担保法》的立法结构上看，对担保人义务方面规定则多于权利方面规定，很明显，在权利方面仅是对担保人部份免责权和特定时追偿权作出普通规定，在担保期间发生情事变更时，担保人如何保护自己合法权益，行使代位可诉权，《担保法》则没有作出具体的规定。此外，实践中，担保人还享有收益权、监督权等等，法律也没有加以明确规定。因此，从法律上明确规定担保人代位可诉权等权利，是符合《民法通则》的权利义务一致性原则精神，是有其一定的司法意义。3、要坚持使用公平合理原则。担保人在提供担保时是无法预见将来的情形，被担保人有意造成合同无法履行，或者是债权人过错的原因，应当适用公平合理原则，责令他们承担相应的责任。这样可以促进担保人对被担保人和债权人进行充分监督，减轻担保人无过错情况下的民事责任。因此，引用公平合理原则，可以减少担保人损失，保护其合法权益。是符合《民法通则》立法原意的。在实践操作中，我们应当依据《民法通则》第59条第1款第2项显失公平的规定，支持担保人变更、解除合同或者维护其行使诉权的权利。4、最大限度保护担保人对被担保人和债权人行使监督权利原则。要从保护担保人合法权益角度出发，让担保人对债权人和被担保人能够充分、有效地行使监督权，避免出现债权人和被担保人人为消极或恶意情形，最大限度减少担保人的合法利益受到损害。以鼓励无偿提供担保第三人的积极性。5、坚持使用担保人发生情事变更时责任免除原则。从法律上明确担保人免除责任情形，是很有必要的，对实践中也便于操作。笔者认为责任免除可分为两种情形：一种是担保合同中的事先约定。即在发生情事变更事由时，债权人不积极、不主动行使追偿权等原因，系债权人的过错，导致担保人所承担的担保责任难以挽回的，担保人的担保责任可以部份或全部免除。另一种是从法律上规定一定事由，担保人可以免除部份或全部担保责任。也就是发生情事变更后，债权人消极或恶意造成担保人无可挽回的损失，担保人的担保责任可以全部或部份免除。
三、情事变更中担保人行使可诉权的内涵。
担保人自愿签订担保合同后，随着债务人经营状况出现亏空，或者出现债务人抽逃资金、逃逸规避债务现象时，债权人明知不积极、不主动向债务人最大可能追回债务，此时，担保人可以向法院提起诉讼，法院应当予以受理。这样担保人可以通过诉讼渠道督促债务人履行债务，以最大限度减小其损失。在担保人提起诉讼过程中，担保人享有申请保全权利，也就是对于因被担保人的行为或债权人的原因，可能造成判决难以执行或者担保人合法权益将受到难以弥补的损害时，担保人可以向人民法院申请诉前保全或者申请诉讼保全，法院应当根据所提供担保情况作出财产保全裁定；在诉讼过程中，担保人若没有提出申请的，人民法院根据需要也可以裁定采取保全措施，并责成其提供担保。在担保人行使可诉权过程中，担保人应处于原告诉讼权利地位，享有原告各项诉讼权利。只有赋予担保人这样诉讼权利，才能将担保人的合法权益真正落到实处，才能提高第三人提供担保的积极性。
四、情事变更中担保人行使可诉权时，法院对主体确定及其责任承担问题。
在情事变更中，担保人向法院提起诉讼，担保人应处于原告地位，享有原告诉讼权利，被担保人、债权人应列为共同被告，只要原告能够举证证实债务人出现经营管理不善，严重亏损，债务人有意出逃规避债务事实存在。或者出现上述情形，债权人不积极、不主动最大限度地行使其追偿权，甚至带有恶意的，可能造成担保人承担难以挽回的担保债务的责任。只要上述事实存在，法院就可以在判决被担保人偿还债权人债务同时，责成债权人承担相应的部份或者全部的担保责任，担保人则可以免予部份或全部担保责任。审判实践中，也可以将被担保人列为被告，债权人列为有独立请求权的第三人。在无法认定债权人有无违反公平合理和诚实信用原则前提下，即债权人存在无过错的情况下，应判决被担保人支付债权人债务，并由担保人承担连带清偿责任。
五、人民法院在审理情事变更中担保人起诉的案件应注意的问题。
1、应注意把握好担保时效中断问题。在担保纠纷案件中，无论是一般担保，还是连带责任担保，债权人在保证期限内向担保人主张债权，有这样情况，担保人口头或书面向债权人承诺，同意在一定时间内承担担保债务，但在许诺期内，超过六个月担保期限后，担保人向法院起诉。对于这种情况，应推定为发生保证时效中断或者视为重新提供担保，这是毫无疑问的，但在许诺期限内，担保人将发生情事变更的情况告知债权人，债权人有过借的，也应视情况不同，责成债权人和担保人分别承担相应的担保责任。
2、应注意保护担保人最大限度行使监督权问题。从担保人为债务人提供担保起时，担保人就享有对被担保人和债权人进行监督的权利，直至其担保责任免除。为了充分保护担保人行使该项权利，在审判过程中，应注意两个方面问题，第一，要保护对债权人进行充分监督，债权人若不积极不主动，或在签订担保合同后恶意患通，致使担保人合法权益受到损害的，担保人的担保责任可以部分或者全部免除，第二，要保护对债务人进行充分监督，直至最大限度地兑现担保人所担保的债务。只有按上述进行操作，笔者认为才符合担保人提供担保的出发愿意。
3、应注意担保人可以行使代位权问题。
担保人在保证期间，或在主债权履行期间届满后，若债权人明知债务人经营状况的险恶或者债务人有意逃避债务的迹象，且保证人还向债权人提供了债务人可供执行财产的真实情况，而由于债权人的放弃或者怠于行使权利，将造成保证人日后难以实现其担保的债权时，担保人即可替代债权人对被担保人在其所担保的债权范围内行使诉权。但应注意，担保人行使代位权，目的是为了化解自己所担保债权难以实现的风险，从而保护债权人和担保人的合法权益。

参考书目：
1、法律出版社《中华人民共和国担保法释义》（孙礼海主编）。
2、《福建审判》1995年第4期《情事变更原则新探》（作者吴幼珍）

（福建省尤溪县人民法院 陈蓉 罗朝栋）