城市旧村改造问题探析

■ 朱士利

【内容提要】随着我国城市化建设步伐的加快，城市城郊农村旧村改造所带来的问题日益凸现，因旧村改造涉及城市多方面的问题，给城市房地产市场及城市发展规划带来不可估量的影响，已成为政府十分棘手的问题，本文基于该前提，在分析城市旧村改造相关问题的基础上，在以法律解决途径方面提出若干参考性意见。
【关键词】旧村改造 城市旧村改造 野楼盘
一、城市旧村改造的基本概念
（一）城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别
城市老城区改造亦称为旧城改造，旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地，涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有，改造拆迁由政府统一协调处理，对涉及建筑物予以评估补偿，按计划实行回迁或另行安置，改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式，即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异，相比之下要复杂的多。
（二）城市旧村改造的基本概念
本人认为，城市旧村改造首先具备如下两个条件：其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区，属于城市的规划区域；其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区，但是土地性质尚未发生变化，国家尚未征用变更为国有土地，仍然归属于该区域村民集体所有，国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。
基于城市旧村改造的上述两个条件，本人认为，现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。
二、城市旧村改造违规开发建设的原动力
基于城市旧村改造的上述特点，城市旧村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。面临众多的城市旧村改造区域，基于政府财力的限制，目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用，故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温，城市旧村改造满足本集体需要的同时，旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益，即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。故本人认为利益驱动是城市旧村改造违规开发建设的一关键原动力。
三、违规城市旧村改造存在的实际问题
违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造，违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面：
（一）背离城市整体规划，乱开发建设
基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾，城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况，在城市建设规划滞后的城市，这种情况尤其严重，城市旧村改造区域背离城市整体规划，乱开发建设，严重影响了城市的整体建设思路和城市形象，必然会带来一系列的后患，造成的经济损失是不可避免的。
（二）无规则建设影响大型项目规划
城市旧村改造区域无规则的开发建设，使得政府对该城市旧村区域土地利用失控，政府拟建的重大项目可能受到严重影响，由于规划区内土地规划被打乱，可能影响政府涉及大型项目的招商，严重影响到城市的整体布局和可持续性发展，如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。
（三）拆除违规改造楼盘引发各种社会问题
因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除，在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题，原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿？违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿？失去住房的大量人员将如何安置？……到时处理起来将会非常棘手。
四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果
（一）户籍改革和社区化推进
将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口，以便从户籍上与城市居民实现同一，以加强人员管理；将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政管理；以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的管理力度，设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求，防止其违规大规模旧村改造。但是，这种方式在实践中难以凑效，鉴于城市房地产所蕴藏的巨大市场诱惑力，基于城市旧村改造区域土地不属于国家所有，该区域土地所有者和投资商违规开发的高亢热忱是难以阻止的。
（二）联合执法检查、查封非法售楼处
面对违规的城市旧村改造，政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合，检查完后照常开发建设，查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业，而更有甚者，检查人员还经常遇到大批村民的围攻，导致执法检查、查封不了了之，无果而终。
（三）杀一儆百，强行拆除建成或在建楼盘
对于顶风而上的违规城市旧村改造，政府组织大批执法人员对涉及的某一违规建成或在建改造楼盘采取强行拆除措施，以起到杀一儆百的效果，遏制违规城市旧村改造。但是，时间一长，被拆除的楼盘又建了起来，而且又有新的楼盘不断的开工建设，而政府执法人员强制拆房也是冒着随时有可能与村民发生暴力冲突的前提下进行的，在实践中大量开拆已建楼盘的情况尚不多见。
（四）舆论宣传，扼住购买群体
鉴于违规城市旧村改造所建楼盘在集体内部往往采用分配制度，主要靠对外销售给其他购买群体获利，政府部门在购买群体中进行舆论宣传，扼住购买群体，以打击违规进行城市旧村改造。但是在违规城市旧村改造所建野楼盘的低价销售吸引下，仍然有络绎不绝的野楼盘购买者，舆论宣传实是难以凑效。
五、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则
本人认为，解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则：
（一）预先处理原则
政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域，统一实现城市旧村区域的改造，但可以做到预先规划，可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者，可以预先指导其如何进行旧村改造，以控制全局，从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。
（二）避免损失原则
尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费，对于已建成或在建楼盘，如果确实不违反城市整体规划布局，没有必要拆除的，予以保留，确实不拆除不行的予以拆除，尽量避免处罚性的强制拆除行为的发生，避免社会财富的浪费。
（三）市场机制原则
一律的遏制未必是一种好的方法，从经济角度来看，可以考虑用市场经济杠杆来适时调节，对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下，可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导，使其走向正规，对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。
（四）保持稳定原则
政府对违规的城市旧村改造所建楼盘的处理结果牵动的方方面面的问题，如处理不妥可能影响到安定团结的大好局面，避免发生大规模的拆除行为，以保持稳定为原则，逐步将问题处理完毕。
六、城市旧村改造问题的法律解决途径
城市旧村改造应分为两个阶段，其一是满足本集体成员的需要而进行的改造，对该方面的城市旧村改造，国家法律并没有禁止性规定，为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目，应当依法公开定性为合法，而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造，目前此类改造在未经法定的征用程序前，一般均认定为违规非法改造，而问题通常就出在这里。
政府部门在城市房地产开发和城市旧村改造问题上的处理是截然不同的，对于正常的房地产开发是严格按照《土地管理法》、《房地产管理法》等法律规定，按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序，交有开发资质的企业实施开发，对正常的房地产市场予以法律保障；对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认，不办理土地手续和房产登记手续，故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。
基于前述分析，本人认为，解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况，在不违反经济规律的前提下，用立法的方式，以法律途径从根本上予以解决，在立法时应着重考虑以下几点：
（一）程序变通
根据我国《土地管理法》的规定，进行建设必须使用国有土地，涉及集体土地的应依法办理征用手续，在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中，城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项，故政府也无力先行支付征用土地的费用，而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准，后继的资金可以补交；也可以先实行房地分离的方式，由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费；故基于该事实情况，相关法律规定程序可以在该特别法中作出适当的变通，以便于实际执行。
（二）规划前置
在城市旧村改造过程中，避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划，将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行，进行细致规划，将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。
（三）登记制度
山西省人民政府


晋政发〔2007〕5号


　　
山西省人民政府关于印发山西省领导干部环境保护工作实绩考核暂行办法的通知

各市、县人民政府,省人民政府各委、厅,各直属机构:
　　切实加强环境保护工作,关系到经济、社会的健康发展和广大人民群众的切身利益。党中央、国务院高度重视环境保护工作,胡锦涛总书记强调指出:考核各地区各部门的工作成绩和干部政绩,要把人口资源环境工作的成绩作为重要内容,不仅要看经济指标,还要看人文指标、资源指标和环境指标。在国务院发布的《关于落实科学发展观加强环境保护的决定》(国发〔2005〕39号)和中组部印发的《体现科学发展观要求的地方党政领导班子和领导干部综合考核评价试行办法》中,明确提出要把环境保护工作纳入各级政府领导班子和领导干部政绩考核的重要内容,要作为干部选拔任用和奖惩的重要依据之一。
　　我省是全国环境污染最严重的省份,为扎实推进环境友好型社会建设和全面建设小康社会进程,进一步落实各级地方人民政府对环境保护的领导责任,推动科学发展观和正确政绩观的树立和落实,确保“蓝天碧水工程”的圆满完成,经省委同意,省人民政府决定对各市,县(市、区)政府领导班子和领导干部开展环境保护实绩考核工作。现将《山西省领导干部环境保护工作实绩考核暂行办法》印发给你们,希望各市、县(市、区)高度重视环境保护,精心组织实施“蓝天碧水工程”,确保完成“十一五”规划确定的各项环保任务。

　　

　　
　　 二○○七年二月九日
　　

　　山西省领导干部环境保护工作
　　实绩考核暂行办法

　　第一章总则
　　第一条为进一步加强地方各级人民政府对环境保护工作的领导,推动科学发展观及正确政绩观的树立和落实,确保“蓝天碧水工程”的圆满完成,根据《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》(国发〔2005〕39号)、中共中央组织部印发的《体现科学发展观要求的地方党政领导班子和领导干部综合考核评价试行办法》(中组发〔2006〕14号)、国家监察部、环境保护总局联合发布的《环境保护违法违纪行为处分暂行规定》(中华人民共和国监察部、中华人民共和国环境保护总局令第10号)、《山西省人民政府关于实施蓝天碧水工程的决定》(晋政发〔2006〕15号)及有关环境保护法律、法规,结合我省实际,制定本办法。
　　第二条实施环境保护工作实绩考核,要以科学发展观为统领,围绕建设充满活力、富裕文明、和谐稳定、山川秀美的新山西的奋斗目标,进一步落实环境保护领导责任制,完善干部考核与监督制度,建立赏罚分明的环境保护激励和制约机制,以调动全社会的力量共同抓好环境保护工作,加快推进蓝天碧水工程,为全省经济社会与环境的全面、协调和可持续发展提供保障。
　　第三条地方人民政府主要领导及有关部门主要负责人是本行政区域和本系统环境保护的第一责任人。环境保护工作实绩考核要作为各地领导班子和领导干部考核的重要内容,列入干部选拔任用和奖惩的依据。考核分年度和工作需要定期进行,并公布考核结果。
　　第四条实施环境保护工作实绩考核,要坚持实事求是、积极稳妥、全面衡量、科学民主、公平、公正、公开的原则。
　　第五条本办法适用对象:
　　(一)蓝天碧水工程范围内各市、县(市、区)人民政府主要领导、分管领导及相关部门负责人。其他县(市、区)人民政府负责人暂时只考核大气环境质量及重点环境保护任务完成情况。
　　(二)全省重点污染企业的法人和相关责任人。
　　第二章考核内容与评价方式
　　第六条环境保护实绩考核内容分六个方面,总分值为100分。
　　(一)履行环境保护领导职责情况(共计10分);
　　(二)贯彻执行环境保护法律法规情况(共计10分);
　　(三)辖区环境质量改善情况(共计15分);
　　(四)辖区主要污染物排放总量控制指标完成情况(共计15分);
　　(五)环境保护重点任务完成情况(共计45分);
　　(六)本行政区域人民群众对环境保护工作的满意度(共计5分)。
　　考核的具体指标和评分细则见附件。
　　第七条考核结果分为优秀、良好、合格、不合格四个档次。得分90分以上为优秀,80-90分(不含90分)为良好,60-80分(不含80分)为合格,60分以下为不合格。
　　第八条考核实行逐项打分,综合评判,分级排队。省考核组分别对各市、县(市、区)在逐项考核评分的基础上,按第七条规定划分考核档次,并排列名次。
　　第三章考核的组织实施
　　第九条成立山西省领导干部环境保护工作实绩考核领导组。领导组组长由分管环境保护工作的副省长担任,副组长由省委组织部副部长、省纪委副书记、省监委主任、省人事厅厅长、省环保局局长担任,成员由省实施蓝天碧水工程领导组成员组成。领导组下设办公室。办公室主任由省环境保护局局长兼任。
　　第十条环境保护实绩考核实行年度考核制。以县(市、区)及部门自查、市初考和省终考的方式进行。各县(市、区)每年的考核自查于次年2月25日前完成,各市于3月15日以前完成初考,并将初考结果报省考核领导组办公室。省考核领导组办公室于每年4月15日以前完成对各市、县(市、区)的考核验收,并做出评价和奖惩建议。考核结果与奖惩建议于4月底前汇总报省领导组。
　　第十一条对各市、县(市、区)考核评定的分级、排队结果,经省领导组审定后,并向社会公布。
　　第四章奖惩规定
　　第十二条考核结束后,考核结果应及时反馈被考核人并存入干部本人档案,作为评价领导干部政绩和奖励、调整使用干部以及作出惩处决定的重要依据。
　　第十三条对蓝天碧水工程范围内11个重点城市和所属县(市、区)综合考核排名前三名者给予单位和政府主要负责人奖励;排名后三名者,当年对单位进行通报批评,连续两年在倒数第三名之内者对单位进行通报批评,并对政府主要负责人进行诫勉谈话,连续三年倒数第三名之内者,对政府主要负责人和分管负责人实行相应的组织处理。
　　第十四条考核中出现如下情况之一的,被考核人一般不宜提拔任用,不得参加评先创优。
　　(一)被考核评定为环保实绩不合格的;
　　(二)当年大气环境质量状况排队在后三名的,或当地水体环境质量超标且由于自身原因恶化的;
　　(三)指使所属环保部门弄虚作假,伪造监测数据的;或擅自制定地方性政策,与国家环境保护法律法规相抵触的;
　　(四)违反建设项目的管理规定,未经环保审批,擅自决定引进和新上建设项目的或行政区域内新建项目的“环评”、“三同时”和规划环评执行率低于98%的;
　　(五)在建设项目环评批复中,指使所属职能部门为新、改、扩建项目出具虚假水源使用、居民搬迁证明或承诺不予兑现的;或在新建项目中,当地政府承诺的区域关停对象或污染物削减方案未按时兑现的;
　　(六)行政区域内长期存在不符合国家产业政策及国家明令淘汰或禁止的生产设施和项目,经取缔关停后又反弹的;
　　(七)行政区域内重点工业污染源没有按省治理要求,按时完成治理任务,实现达标达量排放的;
　　(八)未完成总量控制目标任务的;
　　(九)行政区域内发生重大、特大环境污染和生态破坏事故,未采取积极补救措施或隐瞒事故真相,不能及时上报和处理,造成严重损失和恶劣影响的或未按照要求制订环境突发事件应急预案的;
　　(十)因环境污染问题受到上级部门通报2次以上或因环境问题不能妥善解决,多次造成群众集体上访事件的。
　　第十五条考核中发现有关职能部门及负责人有如下情形之一的,该部门及负责人不得参加评先创优,对情节严重的进行通报批评直至责任追究。
　　(一)未按规定进行环境影响评价或环境影响评价未经环保部门审查批准的建设项目,发展改革委(局)和经委(经贸局)予以立项(或核准、备案),商务部门予以批准外资项目(或产品出口许可),国土资源部门予以批准用地许可,建设部门予以批准开工建设,工商部门予以发放营业执照,银行、信贷机构予以发放贷款,电力部门予以供电的;
　　(二)对正在依法予以关停取缔和淘汰的项目,电力、水务、燃气机构予以供电、供水、供气,运输企业予以提供运输方便,工商部门不及时予以吊销执照,行业主管部门不能依法履行职责,造成恶劣影响的;
　　(三)环保部门对环境违法行为没有做到及时查处和有力打击,使违法排污行为长期存在的。
　　第十六条在考核中发现有如下情形之一的,依据《环境保护违法违纪行为处分暂行规定》,对被考核人进行责任追究:
　　(一)因主要负责人领导不力,决策失误造成实绩考核结果不及格的;
　　(二)在任期内本行政区域环境质量恶化的;
　　(三)违反环境保护法律法规,在环境保护工作中严重失职渎职的;
　　(四)在环境污染事故发生和处理中负有责任的;
　　(五)在环境保护执法中贪赃枉法和徇私舞弊的;
　　(六)对上级政府和有关部门督办、立案查处的环境违法案件不予落实,甚至顶风作案的。
　　第十七条省重点企业凡属有下列情形之一的,该企业及其法人代表不得参加评先创优,属国有企业的其主要责任人不得提拔任用。
　　(一)未能完成政府下达的环境保护目标、任务的;
　　(二)所属单位不能稳定达标排放,或排污总量超过核定总量指标的;
　　(三)企业新、改、扩建设项目未经环评审批擅自开工建设的;或企业新建项目不执行环保“三同时”制度,擅自生产或试生产,长期违法生产不能按时进行环境保护竣工验收的;
　　(四)企业未按时申领排污许可证的;
　　(五)企业环境保护设施擅自停用不能及时修复,或偷排偷放污染物被查处的;
　　(六)不能如实、按时进行排污费申报登记,或拖欠及不能按时足额缴纳排污费的;
　　(七)抗拒或严重干扰环境保护执法工作的;
　　(八)因环境污染问题引起群众集体上访的;
　　(九)连续两年以内,因环境违法问题受到环保部门行政处罚的;
　　(十)因环境保护工作不力,负责人受到处理或正在被立案调查的。
　　第五章附则
　　第十八条考核内容及指标中与政府环境保护目标责任制及城市环境综合整治内容重复的部分,考核可与环境保护目标责任制检查验收及城市环境综合整治考核合并进行。
　　第十九条各市对蓝天碧水工程范围以外所辖县(市、区)的考核,各县对乡(镇)的考核可参照本办法进行。
　　第二十条本办法由省领导干部环境保护工作实绩考核领导组负责解释。
　　第二十一条本办法自下发之日起施行。