《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日正式施行，该法在我国首次确立预告登记制度亦成为不容忽视的亮点。这一制度的确立无论是在维护当事人的权利还是在保障不动产交易安全方面，都具有里程碑式的意义，是我国法治发展的一项进步与突破。

　　一、不动产预告登记制度的概述及其意义

　　不动产预告登记制度发源于早期普鲁士法规定的异议登记，而这种制度的正式确立，是从1896年的德国民法典开始的，以后相继为瑞士的民法典、日本的不动产登记法所借鉴，成为不动产登记制度中的重要组成部分。我国2007年制定的《物权法》确立了不动产预告登记制度，该法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。随着我国市场经济的快速发展，“一物二卖”甚至“数卖”所产生的纠纷不断增多，在房屋买卖中表现尤为明显。预告登记制度的创设具有保全预告登记权利人物权变动的目的，它对于维护不动产交易秩序、保护不动产交易安全、促使当事人遵守诚实信用原则、平衡不动产物权变动中各方当事人的利益具有重大意义。

　　二、不动产预告登记制度的法律性质

　　不动产预告登记的性质，在我国主要有三种观点：

　　第一、债权担保说。这一观点认为不动产预告登记还不是物权登记，而只是以保全不动产物权变动为目的的具有物权效力的法律手段。其不是独立的权利，仅仅是赋予债权请求权得以对抗以后可能发生的物权变动第三人的一种特别手段；

　　第二、准物权说。这一观点认为预告登记使得纳入登记的请求权具有物权的排他性，因此是一种介于债权与物权之间的权利，兼具债权和物权的性质，故是一种准物权；

　　第三、债权物权化说。这一观点认为预告登记的本质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对可能发生的与该请求权内容相冲突的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，所以已经是一种实在的物权。

　　笔者赞同第二种观点。事实上，不动产预告登记制度既具有物权性质又具有债权性质，是法律特别规定的使债权物权化，以达到保护债权请求权目的的一项制度，是连接债权与物权的“过渡性桥梁”，具有准物权的性质。买受人拥有了请求未来一定时期发生物权的权利，通过履行预告登记的手续，其他人便不再拥有该项权利，从而由“对人权”转化为“对世权”所以预告登记具有准物权的性质。

　　三、不动产预告登记的效力

　　（一）保全权利的效力。我国《物权法》第二十条第一款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记制度创设的目的就在于此，保障买受人预期物权的实现。如果将这种请求权依预告登记的方式进行登记后，不动产的所有人违背预告登记所为的变更及处分不动产的行为就会无效，预告登记的目的就会实现。在预告登记制度中，较之其他效力，保全效力是最具价值的效力。不动产交易双方在不动产交易合同成立后至不动产变更登记期间，原所有人不得处分不动产，否则处分行为无效。我国采绝对无效主义，即在预告登记后，在妨害预告登记请求权的范围内，所有人的处分行为一律无效；另一方面，登记权利人可以此预告登记对抗任何第三人的请求权。

　　（二）顺位保全的效力。顺位保全是指当预告登记推进到本登记时，不动产物权的顺位以预告登记的日期来确定，非依本登记的日期确定。为了预防未来可能发生的同一物上多项物权并存、竞合的矛盾，通过预告登记，可以将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，并按照该顺序为每个物权确定一个实现的顺序。预告登记毕竟是暂时性的，或转为本权利，或丧失效力。当其能够成功地转为本登记的时候，其所具有的顺位自然应当转归为本登记顺位，这样才能更有效地保护债权人的合法权益。

　　（三）破产保护的效力。破产保护是指当不动产所有人进入破产程序时，相应的预告登记不动产并不列入破产财产，这是由于对该项请求权进行了登记公示，而使其具有物权的优先受偿权，是预告登记的请求权得以实现的保障。由此可见，不动产预告登记破产保护的效力，类似于担保物权的效力，是一种优先于债权的准物权。

　　（四）预警效力。预警效力是针对第三人而言的，预告登记具有准物权的性质，第三人必须受到预告登记的约束，不得实施有害于预告登记的行为。对第三人的预先警告的提示，即通过预告登记可以告知第三人，该不动产上已经设立有排他性的权利，任何从事与之相冲突的物权变动行为将会被确定为无效。

　　四、完善我国不动产预告登记制度的建议

　　我国《物权法》吸收了其他国家的立法成果，创设了不动产物权预告登记制度，虽然该项制度是我国物权立法方面的一项创新，但在实践中不难发现我国《物权法》确立的不动产预告登记制度还存在着某些缺陷。

　　第一、信息披露制度不健全。由于我国的信息公开机制建设严重滞后，所以在进行不动产交易前，买受人或第三人很难查阅相关不动产预告的权属登记状况，因而导致买受人在对要购买的不动产权属状况不了解的情况下与出卖人交易。这种情况下容易使出卖人规避法律，从而损害买受人或者第三人的利益。所以应实行不动产登记信息的完全公开，完善不动产预告登记公示制度，维护市场交易秩序，保护买受人合法权益。

　　第二、不动产预告登记制度适用范围狭窄。我国《物权法》将不动产物权预告登记的范围限定为房屋和其他不动产物权的买卖，而且发生债权请求权的原因也仅限为合同。虽然预告登记制度的主要功能在于杜绝对不动产的多头买卖，特别是房屋买卖中的一物二卖。但这种对预告登记范围的限制无疑消减了预告登记制度维护交易安全的本来价值。笔者认为在适用范围、登记对象、请求权的原因三个方面都须扩大，不动产物权的取得、转移、消灭、限制等方面也可纳入适用范围，并可考虑不动产的设定抵押、地上权的设定都属于物权变动范畴。预告登记对于交易安全的保护，在很大程度上取决于预告登记适用范围具有的广泛性。所以，除了由合同可以启动预告登记外，也可以因不当得利、无因管理等启动预告登记，还可以根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定启动，对于这些以非协议约定对物权的变更方式，也应给予适用预告登记的足够空间。

　　第三、申请预告登记方式不足。物权法规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。这是在私权自治的范畴内对当事人意思自治的一种尊重，是值得肯定的。然而如果预告登记的方式只能在双方有“约定”才能到登记机构申请不动产买卖的预告登记，如果没有“约定”好，则不能进行预告登记。这就不利于保护买受人的利益。在房地产买卖情形下，不动产所有者即开发商常常处于卖方的强势地位，若其故意不同意预告登记，那么预告登记就无法进行，买受人的利益就无法得到保护，预告登记的设立就无法达到预期的目的。笔者建议，我国应当采取法律强制与当事人自愿申请相结合的原则，这样就有利于对登记权利人利益的保护。

　　第四、立法不统一，预告登记机关多。我国《物权法》并未对不动产预告登记机关作出明确规定，但建设部《房屋登记办法》中规定，对房屋所有权及其他相关权利进行预告登记的机关为房屋所在地的房屋登记机构；国土资源部颁布的《土地登记办法》规定，受理对土地转让申请预告登记的部门为国土资源行政主管部门；对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产，担保法又将其不动产登记机关按照不同的管理体制分列了五个部门之多。此外，还有司法解释和地方性法规以及各种通知、决定、批复的有关规定。这种登记机关的不统一，在实践上容易造成适用上的混乱，导致交易方不知去哪里查阅不动产权属状况，加重了当事人不合理的负担，也有违市场经济的秩序要求。因此，有必要建立统一的不动产预告登记机构，避免多头登记多头负责的局面，这样既能保障当事人的合法权益，又不影响国家机关正常的工作，提高国家机关的办事质量和办事效率。

　　总之，《物权法》确立的不动产预告登记制度，已在特定债权与物权之间架起了一座桥梁，债权经过预告登记后具有了物权保全的效力，使得以不动产买卖为目的的债权能够顺利推进为物权。这必然会促进我国不动产物权交易的有序化，有效保护债权人的利益，从而实现社会的公平和效益。因此，在实践中不断完善预告登记制度，对发挥其自身的作用，达到预期的立法目的有重大的现实意义。

　　（作者单位：陕西省南郑县人民法院）
四川省广元市人民政府办公室


广元市人民政府办公室关于印发《广元市人民政府常务会议规则》的通知

广府办发〔2009〕1号
各县、区人民政府，市级各部门，广元经济开发区、市天然气综合利用工业园区管委会：
《广元市人民政府常务会议规则》已经五届市人民政府第70次常务会议讨论通过，现印发你们，请认真贯彻执行。


二○○九年一月十二日



广元市人民政府常务会议规则

根据《广元市人民政府工作规则》，制定本规则。
一、会议的组织
（一）市政府常务会议实行例会制度，原则上每两周召开一次，一般在间周的星期二召开。由市长或市长委托负责常务工作的副市长召集和主持。
（二）市政府常务会议出席人数应超过应到人数的二分之一。
（三）市政府常务会议由市政府秘书长负责组织。
二、参加会议的人员范围
（一）出席人员：市政府常务会议组成人员(市长、副市长和市政府秘书长)。
（二）列席人员：固定列席人员为市长助理、市政府副秘书长、市政府办公室副主任，市监察局、市政府督办室、市政府经研室、市政府法制办、市政府新闻办的主要负责人。其它市级部门和单位主要负责人根据议题要求列席会议。
列席会议的负责人对其有关的议题进行汇报和答询，该议题讨论完毕即退席。
（三）邀请参加人员：广元军分区司令员。
三、会议的议事内容
（一）传达党中央、国务院、省委、省政府和市委、市人大的重要指示、决议、决定和重要会议精神，研究贯彻措施；
（二）讨论通过报请省政府及市委的重要事项；
（三）讨论通过提请市人民代表大会及其常务委员会审议的议案、财政预决算和计划执行情况的报告以及人事任免事项；
（四）讨论决定市政府工作的重大事项和以市政府名义发布的决定、政策性文件，审议政府规范性文件；
（五）分析全市经济社会发展形势；
（六）依照法律和有关规定，讨论决定市政府各部门及市政府管理的其他干部的职务任免、奖励；
（七）讨论决定以市政府名义对集体、个人的表彰及授予荣誉称号等，以及上报省政府表彰奖励的先进个人和集体等；
（八）讨论决定市政府部门和县区政府、广元经济开发区管委会、市天然气综合利用工业园区管委会请示市政府的重要事项；
（九）讨论决定召开市政府全体会议和以市政府名义召开的会议及需各县区政府主要负责人参加的大型重要会议；
（十）通报和讨论其他重要事项。
四、会议议题准备
（一）常务会议的议题由有关部门、县区政府、广元经济开发区管委会、市天然气综合利用工业园区管委会向市政府请示、报告，经市政府办公室按公文处理程序送市长、副市长、秘书长审核同意后提出，或由市长、副市长、秘书长批示提出，由市政府办公室填写《广元市人民政府常务会议议题提交审批表》，送秘书长审核，报市长或负责常务工作的副市长审批确定。每次会议原则上提前3天确定开会时间和议题，每次会议议题原则上不超过8个。
(二)凡提交常务会议讨论的议题(人事任免议题除外)，事前必须由分管副市长、秘书长或委托联系工作的副主任、副秘书长召集有关部门协调，形成一致的书面协调意见后再按程序报常务会议讨论。如协商后仍有分歧，应由分管副市长报告市长或负责常务工作的副市长再次协调，形成一致的书面意见后提交常务会议。与有关部门协商的意见必须签署单位主要负责人姓名或加盖公章；每次协商会议形成的文字记录或纪要必须附在《广元市人民政府常务会议议题提交审批表》和审议材料后。
(三)凡有下列情况之一者，不提交常务会议讨论：
1.能在主管部门职权范围内自行解决的；
2.应由有关部门协商解决的；
3.能由分管副市长与有关副市长协商研究解决的；
4.有关方面意见有分歧而未经充分协商的；
5.会前未经会议主持人同意而临时动议的；
6.越级呈报、多头主送或抄报的；
7.不符合法律法规的。
分管副市长缺席常务会议，其分管工作议题原则上不列入该次常务会议。
(四)市长或负责常务工作的副市长确定常务会议时间和议题后，市政府办公室印发市政府常务会议通知，并通知议题承办部门在开会前一天向市政府办公室报送议题材料。
议题材料要求简明扼要，中心突出，一般不超过2000字。会后不需以市政府、市政府办公室名义发文的议题材料由议题承办部门负责审核、印制；会后需以市政府、市政府办公室发文的议题材料由市政府办公室审核，送市政府领导审签后，议题承办部门负责校核、印制。常务会议材料坚持“谁承办、谁负责”的原则，实行承办部门负责制。
五、会议讨论要求
（一）议题的承办单位主要负责同志和主要提议人就议题作说明，要简明扼要。
（二）讨论议题必须集中精力，把握重点，紧扣主题。
六、 会议纪律
（一）市政府常务会议组成人员除特殊情况外，必须按时到会，不得缺席。列席单位由正职领导列席会议，正职领导由于特殊情况不能到会的，必须向市政府主要领导请假，经批准同意后告知市政府办公室，并委托主持工作的副职参加。出席和列席会议的同志未经批准同意不得缺席或由他人代替出席，未经许可不得带随员进入会场。
（二）会议期间关闭通信工具，禁止会客和无关人员进入会场。
（三）与会人员按指定位置入座。
（四）参加会议的人员要严格遵守有关保密规定。会议讨论决定事项以正式文件或《市政府常务会议纪要》为准，凡未规定传达的问题，不得随意扩散。会议文件未经许可，不得带走。
七、会务工作
市政府常务会议会务工作由市政府办公室承办。
八、议定事项的办理和督查落实
（一）市政府常务会议讨论决定的事项，通过《市政府常务会议纪要》下发各县区、市级有关部门贯彻落实。《常务会议纪要》由市政府办公室负责草拟，由会议主持人审定签发。《常务会议纪要》原则上在会后3个工作日内印发。
(二)常务会议决定的事项，必须坚决执行，不得擅自改变。决定事项的督查督办由市政府督办室负责，按《广元市人民政府办公室政务督办工作制度》的规定办理。
(三)常务会议议定的事项，如需报省政府或市委审批的，由议题承办部门按照会议决定拟出请示或报告，在会后2个工作日内送市政府办公室核稿，经分管文秘的副秘书长、联系工作的副主任、副秘书长、秘书长审核后，送市长或负责常务工作的副市长签发，由市政府办公室按程序报送。
常务会议讨论通过的事项需发文的，由议题承办部门在会后2个工作日内将代拟稿报送市政府办公室审核，并按有关程序送签印发。并注明“经×年×月×日×届市政府第××次常务会议审议通过”。
(四)常务会议讨论通过的需提请市人民代表大会或市人民代表大会常务委员会审议的有关文件、人事任免、《政府工作报告》等，由有关部门根据会议决定修改后，经市政府领导审定后按程序报送。
(五)常务会议新闻报道，新闻稿由市政府新闻办负责审定，如有需要，报市长或秘书长审定。
九、资料归档
常务会议的有关资料(议题批件、会议文件、材料、记录、图片、纪要等)由市政府办公室负责收集、整理，年终立卷、归档。

附件：广元市人民政府常务会议议题提交审批表