理性看房价


对于商品房的价格，媒体讨论非常热闹，一会儿说房价要崩盘，一会儿说还在上涨。国外专业机构研究报告称中国的房地产市场已经到了看似“接近爆炸”的边沿，据有关政府机构公布的数据，全国商品房的价格一直在上涨。

涨、涨、涨，这种涨势让越来越多的人感到不对劲，更多的学者站出来论证我国房地产的泡沫论，甚至国内有学者尖锐提出要防止房地产商要挟经济。政府终于也坐不住了，国务院要求建设部拿出分析报告来。有人开始预感到了不安，政府部门指责房地产开发商，说是他们利用政策和市场信息的不对称，恶意炒作致使房价上涨，而开发商也在抱怨政府，说是政府不合理的土地政策导致房地产价格的上扬。

政府的指责，开发商的抱怨，学者的担忧，媒体的热闹，个中意味，对普通民众来说谁能弄得清楚，在一片涨势中，民众失去了理性的思考。房产大佬潘石屹说：“……各方言论都陷入不理智了”，那么现在我们就来理性分析一下商品房的价格。

商品房合理价格的评判标准
商品房也是商品，任何一个东西要商品化一定有一个购买者可以普遍接受的价格，这个价格我们认为是个合理价格。

那么合理的价格是多少呢？国外有个公认的评判标准，商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍，按这个标准我们来计算一下北京合理的房价，北京普通职工的月平均工资大概也就是1500元，家庭年收入36000元，那么北京商品房合理的价格我们很容易计算出来。按这个标准来评判北京商品房的价格，现行的市场价格高出了几倍，那么北京现行商品房的价格是不是合理就不用多说了。

商品房的价格构成
商品房的构成到底是怎样的，这个问题目前没有任何机构、任何人出来澄清，哪怕是透露任何一点点的信息，所以我们只能自己去猜测。为了分析问题方便，我们可以将房屋价格构成分拆成几块：1、建筑成本，2、土地成本，3、政府规费，4、开发商的收益。下面我们逐项来分析。

1、建筑成本
这里说的建筑成本就是从一块地上将房子盖起来的费用，包含人工和材料费用。对于农民而言，向村里要块地，自己就可以盖房子，他们认为盖房子只要花工钱和材料钱，也就是只需要支付建筑成本。

那么建筑成本是多少呢？这个价格是大家想不到的便宜，在北京的行价是每平方米300元的价格就可以让人包工包料将房子盖起来，也就是说自己盖个200平米的“别墅”建筑成本也不过6万元。在城里盖楼，建筑材料和人工成本是一样的，因为其规模效益，建筑成本不会比这高，不过高层的房子，建筑成本要高一些。

这么说在北京真正花在盖房子上的钱一般不到房屋价格的二十分之一。

2、土地成本
房子是盖在地上的，城里土地是要用钱买的。要花多少钱来买，不知道。在相关的报道里我找到了相应的信息，在北京一平方米土地的价格达到2000元算是非常高的，在这里盖商品房，将来售价将达到10000元/平米，这样说土地成本要占到房屋价格的五分之一。

按我国现行的土地政策商品房土地使用权是70年，70年后怎么办，很多人问到这个问题，但是没有任何机构可以作答。在深圳这个问题已经显现出来了，有的房屋土地使用权到期了，土地已经没有使用权了，房子成了空中楼阁。

我国土地出让金制度现在也正受诟病，被认为是推动商品房价格上扬的原因之一。有人提出政府不应该收这么高的土地出让金，从社会公平的角度认为这笔费用不能由购房人来承担。现行的土地政策是仓促向邻居香港学的，是有问题的，过去了这么多年，这个政策也应该回归理性。这个政策以后如何改，我们等待政府出台新的规定，但是对土地价格应当采取适当的措施平拟。

3、政府的规费
政府热衷于房地产开发当然是有道理的，其中的一个原因就是可以搭便车收取各种规费，这个问题无论是政府还是开发商都是讳莫如深，因为含在房屋价格中，普通民众也无人问起。96年以前看到的相关资料称这些规费大概有150项以上，占到房屋价格的40%，那个数据是否准确？现在的情况是否有所改变，同样是无从知道。

这些规费是不是应该收？应该收多少？收费的是那些项目？收取这些费用是不是应当向民众公示？我们只能说不知道，更无法进行讨论。

4、开发商的收益
开发商的收益应该很好计算，其公式为：开发商的收益=房屋售价—建筑成本—土地成本—政府规费。因为该公式中有两项为未知数X，所以开发商的收益同样是未知数X。我们看到富豪榜上大多数是开发商，他们因为开发房地产而获得了巨额财富，只能由此猜测他们的收益。

仔细分析了商品房的价格构成，因为无从得知相关数据，还是分析不清楚，不公开的市场信息遮蔽了民众理性的双眼。我们有理由相信建设部的指责，开发商利用市场信息的不对称炒作、抬高商品房价格；我们也有理由相信开发商的抱怨，政府不合适的政策促使房屋价格上涨。

买房投资理性分析

人们普遍的印象是房地产是保值的，这应该是建立在规范的市场和合理的价格前提下。这在中国目前恐怕是虚妄，想想房子越来越旧，土地的使用年限越来越少，商品房的价值如何得以保值呢？而且还有一个问题要考虑，买的时候的价格是不是合理，如果比合理价格低，那么房屋将有上涨的空间。如果是高于合理价格，则不仅不保值，反而是要缩水的。

买房子投资无非是两种方式，要么用来出租拿租金，要么等涨价后卖出去，挣差价。
我们先来分析作为出租的投资，任何投资要有一定的收益率才值得投资。一般认为如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款，那么这个投资是值得做的。据说某省会城市的商铺购买价为100万块，而租金却只有900块一个月，这么算来，不考虑空租时间，将需要100年才能把房款收回来，那时房屋的土地使用权早就到期了，靠租金根本不可能把本钱挣回来。再说有谁会有这样的耐心去等待100年，享有100年后的收益。购房时这样的疯狂不知道出于何种驱使。

买房子等涨价后再卖出去，来挣取差价，就象买卖股票只看涨跌，通过低进高出赚取短期的差价，而不问实际价值，作为短期的投机行为温州炒房团就是专职做这种事。人们看到的一个事实是一个小区从开盘就一直往上涨。其实，这是开发商的一个策略，故意制造的涨价现象。涨多少都只是一个数字上的游戏而已，只有能变现才能真正获得涨价带来的实际利益。房屋进入二手房市场一定要降价，很简单的道理，二手房交易要另外交规费和其他交易费用，这两笔费用是很高的。只有这些费用加房价仍然不高于新房子的价格才对购买者有吸引力。有温州炒房团的存在，说明这个涨幅还是很大，大于进入二手房交易损失费用，看来短期的投资还可以去做的。

论市场经济发展三阶段及其法律保护体系

　漆多俊

　［摘要：］市场经济从其形成至今，已出现三个阶段，即：自由市场经济、社会市场经济（人们通常称之为“现代市场经济”）、国际化市场经济。市场及调节机制。市场及调节机制的发展引起法律同步演变，民商法是市场调节的基本法律保障，是自由市场经济的基础性法律；经济法适应国家调节机制和国家经济职能的需要而产生和发展，它是国家调节的基本法律保障，国际调节的基本法律是国际经济法、它同国际民商法、各内国经济法等法律部门相协调，维护国际市场经济秩序，市场国际化和全球化推动整个法律体系的变革，21世纪将是人类社会法律进一步国际化、全球化的世纪。

[关键词]市场经济 国家调节 国际调节 民商法 经济法 国际经济法

　

一、市场的缺陷与国家调节的救济

市场本指商品交换的场所，也代表商品交换关系的总和。有商品交换便存在市场”人类早期社会，商品交换关系较简单，市场不发达，各个地方市场互相隔离，为自然经济社会。封建社会末期，特别是资产阶级民主革命以后，商品交换迅速发达起来，商品经济上升为社会经济主导地位，从而进入商品经济社会，这时的市场相应地也日益发达，人们把这时候的商品经济又称为市场经济。

在市场经济条件下，市场已成为人们各种经济活动的枢纽环节，连接着从生产到消费的社会再生产全过程。用以交换的商品种类不断增加，不仅原已存在的消费品和生产资料这些传统商品市场更加繁荣，还陆续出现了资本市场、劳动力市场、技术市场、信息市场等各种生产要素市场。并且，这各类市场互相关联，有机结合。从地域来说，在一国（或一大地区）范围内，打破了割裂封闭状态，各地方市场互相沟通交流，逐渐形成统一的全国（或大地区）大市场体系。各地方、各行业的生产经营者和消费者，可以自由出入这个统一的市场，进行各种商品交换，并开展自由竞争。这就使市场具有了统一性和开放性。

在统一和开放的市场上，广大生产经营者自由和充分的竞争，使价值规律充分发挥作用，不仅从微观上调节各生产经营者个体间的利益关系，而且能够在社会经济的宏观和总体上调节资源的配置和资本的流向，调节社会经济的结构和运行。价值规律的这种调节作用，是市场经济本身具有的内在机制，因此又称为市场调节。在市场经济条件下，社会经济内部何以能够维持大致协调的各种结构比例关系，并能从总体上维持比较稳定的运行？原来正是市场调节这只“无形之手”在悄悄地发挥作用。当时的国家一般不介入经济生活，国家调节职能不发达，社会经济基本上全靠市场这一调节机制；而它在事实上也足以有效地进行调节。因此人们一度认为它是万能的，这是市场经济发展第一个阶段即自由市场经济阶段的情形。

但是，市场也有其缺陷。市场机制并非任何时候、任何条件下都能充分有效地发挥调节作用，而常常发生“市场失灵”现象。市场的缺陷主要是由于两种原因造成：一是市场功能上固有的缺陷，或者说是市场调节机制作用的局限性；二是市场障碍。这种市场障碍是同市场相伴生的，只要有市场存在，便总会发生这种障碍，虽可设法防止和排除其危害，但不可能完全杜绝。因此它们的存在也是市场固有的一种缺陷。

所谓市场功能上的缺陷或局限性，主要有两个方面表现：其一，任何时候总会存在一些不能进入市场，不能接受市场调节的领域。例如许多公共设施的建设和营运，社会公益事业，涉及国防安全、治安和社会公德而予以禁止或限制生产和流通的产品等等便如此。其二，市场调节功能具有被动性和滞后性。市场调节是一种事后调节。从价格形成、信号反馈到产品生产需要经过一段时间。各个企业和个人掌握的信息不足和滞后，不能及时调整其生产经营决策，往往等到市场上供求严重失调才作出反映。这使得社会经济不时出现大起大落，甚至发生周期性危机。

所谓市场障碍，即市场调节机制作用的障碍。它主要是指竞争秩序问题。竞争本是市场不可缺少的因素，它同市场相伴生，是市场机制发生作用的前提和基础。没有竞争就没有动力，资源配置和资本流动就会呆滞，价值规律和市场机制便不能启动。但市场竞争不可避免地存在两种不良倾向：一是限制竞争；二是不正当竞争。限制他人竞争，使自己谋取和维持对商品价格和市场的操纵地位，便能赚得超额利润；其他经营者则大批亏损，采取其他不正当方式和手段进行不正当竞争，也使他们获取非法高额利润。限制竞争导致竞争不足；不正当竞争是为竞争过当。两者都是竞争无序的表现。这些无序竞争的结果，使得商品价格严重偏离价值，价值规律被扭曲。从微观上说，造成各经营者和消费者个体间利益关系不公平；从宏观经济角度看，如果上述现象普遍和严重时；则妨害市场调节机制对整个社会经济作用的发挥，以致引发社会经济总体结构失衡，运行阻滞。

上述各种市场缺陷从有了市场开始便不同程度地存在着，但直至整个自由资本主义阶段，此种危害主要局限于某种微观经济领域，尚不至于妨害社会经济的宏观结构和运行，市场机制从总体上看仍能较为有效地发挥对经济的调节作用。市场经济发展到19世纪末期以后，情况发生了重大变化。各种市场缺陷逐渐严重显露，终于影响到市场机制从总体上对社会经济调节作用的正常发挥，出现了“市场失灵”现象。而此前，这还只是一种可能性。可能性变成现实性需要具备一定条件。这种条件就是资本主义产业革命以后的生产社会化和垄断的形成。

除垄断和限制竞争以外的其他不正当竞争，原来其危害基本上限于微观经济的领域，生产日益社会化以后，不正当竞争手段日益增多，危害增大。它们并被垄断组织广泛运用，这些不正当竞争行为同垄断和限制竞争行为相配合，推波助澜，共同成为市场调节机制作用的严重障碍。

上述各种因素造成社会经济结构和运行上的严重后果，迫使人们思考对策，寻求其他补救措施。有什么办法和力量能够排除市场障碍并弥补市场功能上的缺陷呢？人们想到了在社会上最具权威、最有力量的国家机器，只有国家堪当此任。但此前的国家是不怎么干预经济的，自由资本主义时期奉行自由放任经济原则；如今为国家和社会总体利益，不能不介入社会经济。

国家介入社会经济是一种国家调节作用。它是针对市场的缺陷而采取的救济措施。由于市场缺陷包括市场障碍和市场功能上的局限性两个方面，所以国家调节的主要任务和基本措施便是：（一）针对市场障碍，国家通过反对垄断和限制竞争及对其他不正当竞争予以排除，让市场调节能够充分恢复其作用，（二）针对市场机制作用领域的局限性，国家通过调整或安排国家直接投资经营活动，以调节社会经济的结构和运行。（三）针对市场机制作用的被动性和滞后性，国家运用自己所掌握的情况和信息，并根据对客观经济规律的认识，凭藉手中所握有的政策手段和工具，对社会经济实行总体规划、指导、提供各种帮助和服务。后面这种作法后来日益发达，形成了以国家计划——经济政策——调节手段为轴线的国家宏观调控体系。纵观一个世纪以来各国对于社会经济的国家调节的基本方式和作法。均不外乎以上三种，即：国家反对垄断、限制竞争和不正当竞争；国家直接参与投资经营；国家宏观调控。

国家调节的出现及其作用是对市场缺陷的救济，市场经济的调节机制仍然是以市场调节为基础，国家调节必须同市场调节密切配合。现代世界各国所实行的市场经济在特点和类型上有所不同，有的国家调节的范围和力度稍大些，有的稍小些。但无论哪个国家只要实行市场经济，便同时存在上述两种调节机制的作用，并且必以市场调节为基础，否则便不是现代的市场经济。

市场经济自其形成至今已经历两个阶段：19世纪末以前，市场上经营者自由而充分地进行竞争，市场机制充分和有效地发挥作用，它是当时社会经济唯一的基本调节机制。这是市场经济的第一阶段，即自由市场经济阶段。19世纪末以后，国家调节应运而生，开始有了两种调节机制。市场经济进入第二个发展阶段，人们称之为“现代市场经济”，其实最好称之为“社会市场经济”。因为当代的市场又在发生新的重大变化，新的调节机制正在形成和发展，市场经济正在步人新的发展阶段。

二、法律体系的演变与经济法的兴起

作为市场缺陷一种救济的国家调节机制的发达，标志着国家职能发生重大变化：从此国家担负起调节社会经济的重要职能。

在自由资本主义时期及其以前，传统国家职能及政治统治为中心，包括对内镇压敌对阶级和政治势力的反抗及对外侵略或抵御侵略两个方面。虽然也必然要进行一些经济管理活动，但它们从属于前两方面职能，并且主要是民事或行政性质的管理。有时也发生直接影响社会经济结构和运行的管理活动，具有某种调节经济的意义，但不是现代意义上的国家调节。因为那种“调节”还不是经常性的国家职能活动。那时在一国范围内并未形成统一的国民经济体系，国家不需要也不可能对其实行统一调节。19世纪末以后，由于生产社会化，在资本主义国家特别是垄断形成以后。国家调节机制应运而生，国家调节作为一种重要的国家职能日益发达起来。开始时）有些国家主要是通过反垄断和限制竞争以排除市场障碍，让市场机制恢复其有效的调节作用；以后，国家进而采取更多的调节方式和手段，扩大调节范围，包括国家直接参与投资经营以及国家宏观调控。

国家调节需要法律加以规范和保障，否则又会引起“”政府失灵”现象。为此各国制定了大量有关这方面的法律。美国率先颁布和实施了反垄断法。一次世界大战前后德国涌现大批关于国家干预。调节经济的立法，他们把这些法律定名为经济法。此后，经济法在各国（包括前苏联等社会主义国家）迅速发展。不仅立法数量多，内容也更加广泛，体系逐渐完备。

这类法律突破了历来自由放任的经济原则，与确保个体自由、维护个体权益的传统民法显著不同。经济法的基本功能和任务是保障国家调节，以促进社会经济协调、稳定和发展，维护社会总体经济效益和利益。它所调整的是国家经济调节过程中所发生的社会关系。这种社会关系以国家（它的代表者）为一方主体，是一种国家调节与被调节、管理与被管理关系；而不是民法上的平等主体之间的关系。同时，经济法同行政法也明显不同。行政法规范国家行政行为，调整行政管理关系，维护行政管理秩序。行政法一般并不影响或不注重影响社会经济结构和运行，不以特定的社会经济效益为其最终目的。行政法也涉及某些经济领域，但它仍然主要是关于这些领域的治安、社会或其他行政管理，而不涉及社会经济结构和运行这种深层次的经济问题。总之，经济法是同以往各种法律部门性质不同的新型的法律部门。

经济法适应国家调节的需要而产生和发展，它是国家调节社会经济之法，由于国家调节采取了三种基本方式，所以经济法体系包含三种基本法律，即：（一）为保障国家以强制方式排除市场障碍的需要，国家制定了市场障碍排除法，它包括反垄断和限制竞争法、反不正当竞争法以及其他有关市场障碍排除的法律规定；（二）为保障国家以直接参与方式投资经营的需要，国家制定了国家投资经营法，它包括国家投资法、国有企业（含国家控股公司）法以及其他有关国家投资经营的法律；（三）为保障国家以促导方式实行宏观调控的需要，国家制定了宏观调控法，它包括计划法、各种经济政策法以及关于各种调节手段运用的法律规定。

以上经济法体系三个基本方面法律在各国的发展和完备程度是不平衡的，它们在各国家经济法体系中的地位也不相同。在资本主义国家，以反垄断法为主的市场障碍排除法长期居于经济法体系的核心地位；而在社会主义国家经济法中长期占据核心地位的则是国家投资经营法。但后来都发生了变化； 20世纪末期，各国的宏观调控法迅速发达，正在逐渐上升为各国经济法体系的主导和核心地位。