买方借贷款不能之由无权要回定金/奚正辉

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买方借贷款不能之由无权要回定金

奚正辉


  2010年4月9日,买方刘女士通过中介公司向闫先生购买上海市海川路一套公寓房,买卖双方签署了《委托购买意向书》,约定:转让总价为100万,7日内签署买卖合同并支付总房款的50%,在过户当日支付剩余的全部房款并交房。当日,买方向卖方支付了定金伍万元。
卖方购买的该房屋是期房,还未取得小产证,双方无法签署《上海市房地产买卖合同》。2010年4月14日,双方签署了中介公司拟定的《定金合同》。当日,买方又支付了定金45万元,卖方把全套钥匙交付给买方装修房屋。
  2010年5月12日,买方发函提出因为贷款政策变化要求解除合同,归还全部定金,卖方没有同意。2010年5月25日向法院起诉要求归还全部定金50万元。
  本案的争议焦点一:买方贷款不能是否属于情势变更
  2010年4月17日,国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),对二套、三套房贷进行了严格的控制,政策异常严厉,很多购房人都因为贷款不能无法履行买卖合同。买方认为因为政策出台,导致其贷款不能,属于情势变更,买方无需承担违约责任。卖方认为本案中买方签署的《委托购买意向书》与《定金合同》都没有提到买方要贷款,从约定的付款日期可以推定是一次性付款,因为贷款通常是要等他项权证办出后才放款,本案约定是过户当日支付剩余的全部房款。鉴于买方无需贷款购买该房屋,故买方不能适用情势变更原则。
  争议焦点二:定金的比例
  卖方在庭审中明确表示小产证已经办出,愿意按原来约定将房屋出售给买方,是买方因为政策出台担心房价下跌不想购买该房屋,买方违约事实清楚,理应承担违约责任,卖方要求没收全部定金。
  法院认为:买方累计支付了定金50万元,定金占到总房价的50%。根据《担保法》第九十一条的规定:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。”故卖方只能没收定金20万,其余30万因为超过20%无效,理应返还给买方。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
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劳动部办公厅关于终止劳动合同支付经济补偿金有关问题的复函

劳动部办公厅


劳动部办公厅关于终止劳动合同支付经济补偿金有关问题的复函
劳动部办公厅


复函
辽宁省劳动厅:
你厅《关于国有企业职工终止劳动合同用人单位支付经济补偿金有关问题的请示》(辽劳字〔1996〕152号)收悉,现答复如下:
一、关于“生活补助费”与“经济补偿金”的含义问题。国有企业职工在终止劳动合同时,企业发给的生活补助费是依据目前仍然有效的《国营企业实行劳动合同制暂行规定》(国发〔1986〕77号)中的有关规定作出的;而“经济补偿金”是指在劳动合同解除时,企业按照《劳
动法》及其配套规章《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》(劳部发〔1994〕481号)的规定,支付给职工一定数额的补偿金。
二、关于“标准工资”的含义问题。“标准工资”是指企业与劳动者在劳动合同中约定的劳动者所在岗位(职务)相对应的工资标准。
三、关于生活补助费的支付标准问题。下岗人员终止劳动合同,其生活补助费的支付标准也应按照《国营企业实行劳动合同制暂行规定》中第二十三条的规定执行,即“企业应当按照其在本企业工作年限,每满一年发给相当于本人标准工资一个月的生活补助费;但是,最多不超过12
个月的本人标准工资”。




1996年11月14日

云南省民族乡工作条例(已废止)

云南省人大常委会


云南省民族乡工作条例
云南省人大常委会


(1992年5月21日云南省第七届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过)

目 录

第一章 总 则
第二章 民族乡的政权建设
第三章 民族乡的经济建设
第四章 民族乡的文化建设
第五章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了保障民族乡各民族的平等权利,加强民族乡工作,促进民族乡经济和社会事业的发展,根据宪法和有关法律的规定,结合云南实际,制定本条例。
第二条 民族乡的建立和名称的确定依照国务院关于建立民族乡问题的通知执行。
第三条 民族乡坚持以经济建设为中心,坚持四项基本原则,坚持改革开放,在上级人民政府的帮助下,自力更生,艰苦创业,加强与外地区的经济文化联系,积极引进技术、资金与人才,因地制宜地发展经济、文化、教育、科技、体育和卫生等事业。
第四条 民族乡应加强社会主义精神文明建设,发展社会主义民主,健全社会主义法制,搞好社会治安综合治理,维护社会稳定。
第五条 民族乡应保证宪法和法律、法规在本乡的遵守和执行,保障各民族公民的宗教信仰自由,使用和发展自己的语言文字的自由,保持或者改革自己的风俗习惯的自由,维护和发展平等、团结、互助的社会主义的民族关系。
第六条 上级国家机关应当把民族乡的建设作为自己的重要职责,采取切实措施,支持和帮助民族乡发展各项事业,实现各民族的共同繁荣。

第二章 民族乡的政权建设
第七条 民族乡人民代表大会是民族乡的地方国家权力机关,民族乡人民代表大会的代表依照法律的规定选举产生。
民族乡人民代表大会主席团设常务主席、副主席。在主席团成员中,应当有建立民族乡的民族的公民。
第八条 民族乡的人民代表大会依照宪法、法律规定的权限,可以采取适合民族特点的具体措施,加强基层组织建设,发展经济文化事业。
民族乡人民代表大会主席团行使《云南省乡镇人民代表大会主席团工作的若干规定》(试行)第三条规定的职责,在人民代表大会闭会期间,可以决定对个别副乡长的任免。
第九条 民族乡人民政府是民族乡人民代表大会的执行机关,是民族乡的地方国家行政机关。
民族乡设乡长、副乡长。民族乡的乡长由建立民族乡的民族的公民担任。
第十条 民族乡人民政府配备工作人员,应当照顾到建立民族乡民族和其他民族,并重视引进各种人才。
第十一条 县级人民政府对在边远贫困民族乡工作的干部和各种专业技术人员的工资、福利待遇,给予适当照顾。

第三章 民族乡的经济建设
第十二条 民族乡根据资源优势和市场需要,制定经济发展规划,合理调整产业结构,因地制宜地发展农业、林业、畜牧业、副业、渔业生产和工业、商业、建筑业、服务业。积极发展乡镇企业。开展横向经济联系,扩大商品生产,促进经济的全面发展。
民族乡人民政府应坚持完善服务体系,在信息、物资、技术、流通等方面为经济发展提供服务。
第十三条 上级人民政府应帮助民族乡建立健全农业技术推广、农机、林业、畜牧兽医、水管等服务体系。
第十四条 民族乡在上级人民政府的帮助下,依靠先进适用的科学技术,加强水、电、路、通信等基础设施建设,改善经济发展条件。
第十五条 上级人民政府对民族乡应分别情况,实行分类指导,在资金、技术、人才、物资等方面给予特殊扶持;在税收、银行贷款方面给予照顾。
第十六条 民族乡人民政府应重视农业基础设施建设,增加对农业生产和农田水利建设的投入,建设稳产高产农田。
第十七条 上级人民政府在安排水利建设项目和资金时应优先照顾民族乡;在分配化肥、柴油等农业生产资料时,应给没有粮食合同定购任务的民族乡分配一定的指标。
贫困民族乡和少数民族聚居的贫困村免征农业税;对民族乡内粮食不能自给的农户不定购合同粮。
第十八条 各级人民政府应加强对贫困民族乡的扶持,组织有关部门和企业事业单位进行对口支援,选准扶贫开发项目,并帮助实施。
第十九条 民族乡应重视林业生产,制定林业发展规划,依法保护山林所有权和森林资源。对不宜耕种的陡坡地,应有计划地退耕还林、还牧,保护生态平衡。
第二十条 上级人民政府应帮助民族乡开发林业资源,在技术、资金、种苗、运销和加工等方面给予扶持。
在民族乡采伐林木征收的育林基金,按总额的10%返还给民族乡,用于发展林业生产。
在民族乡征收的林区道路建设延伸费应按一定比例返还民族乡,用于维护林区道路。
第二十一条 对民族乡农户和集体种植的处于发展初期,或者零星分散的农林特产,免征农林特产税。
第二十二条 上级人民政府应积极扶持民族乡的畜牧业生产,为民族乡的畜产品做好加工、储存、运输、销售等服务工作。
民族乡在少数民族传统节日期间自宰自食的应税牲畜,免征屠宰税。
民族乡征收的屠宰税,全额留给民族乡使用;征收的牲畜交易税应主要留给民族乡使用,用于发展畜牧业生产。
第二十三条 民族乡应根据市场需求兴办各种形式的乡镇企业,发展商品经济。
第二十四条 上级人民政府应帮助民族乡积极发展乡镇企业,搞好起步产业,尽快建立能够带动经济发展的骨干项目,帮助民族乡的乡镇企业调整产业结构和产品结构、搞好技术改造、提高产品质量和经济效益。
第二十五条 民族乡兴办的乡镇企业,银行应在信贷方面给予照顾。使用银行贷款兴办的乡镇企业,自筹资金占总投资的比例,可按照银行对老少边穷地区的优惠,低于一般地区。
在民族乡新办的乡镇企业,除国家规定不能免税的产品外,从投产经营的月份起在二年内免征产品税、增值税、营业税,经批准可免征工商所得税五年。期满后纳税仍有困难的,经申请核准后,可实行单项减税或者免税。
第二十六条 民族乡对本乡内的资源有权优先合理开发利用。以民族乡的资源为主的产业项目,由民族乡引进资金、技术,合资或者独资兴办。
第二十七条 对民族乡无力开发的资源,上级人民政府应从资金、技术、人才等方面给予扶持,帮助其开发利用。
上级人民政府和企业、事业单位在开发利用民族乡内资源进行建设时,应与带动和发展民族乡的经济、提高民族乡劳动者文化技术素质结合,城市加工业与农村原料基地建设相结合,照顾当地人民的生产和生活,给民族乡予一定比例的利润返还;所需职工应主要在民族乡内招收,并优
先招收少数民族人员。
第二十八条 民族乡自主地管理本乡的企业、事业,任何单位和部门不得改变民族乡所属企业的隶属关系。
第二十九条 县级人民政府在制定县对民族乡的财政体制时,应与非民族乡有区别,给民族乡予照顾。在计算财政收入时应低于同等条件的乡,超收全部留给民族乡;在计算财政补贴时应高于同等条件的乡。

第四章 民族乡的文化建设
第三十条 民族乡在上级人民政府的帮助下,应有计划、有步骤、分阶段地实施义务教育;校点设置应方便学生就近入学;对交通不便的边远贫困山区应采取多种形式举办寄宿制、半寄宿制学校。
上级人民政府应尽快帮助没有初级中学的民族乡建立初级中学。
第三十一条 各级人民政府应根据民族乡的实际,积极创造条件发展多种形式的职业技术教育和初级、中级成人教育。

县(市)的中学和农业、职业学校以及地、州、市辖的中等专业学校,在招收新生时,应对民族乡少数民族考生实行定向招生,指标到乡,放宽条件,择优录取。
第三十二条 民族乡应加强对学校的管理,重视教师队伍建设。积极培养少数民族教师,采取各种措施引进师资,逐步建设一支在数量、质量和专业上适应需要的教师队伍。
第三十三条 民族乡的代课教师和民办教师转为公办教师的条件,应根据实际需要,给予适当放宽。
县级人民政府在安排教育经费、教学设施、专项民族教育补助费和进行师资培训时,应给民族乡予照顾。
第三十四条 民族乡人民政府应重视先进适用科学技术的引进、推广和普及工作,重点抓好回乡知识青年和退伍军人的技术培训,提高农村劳动者素质。
第三十五条 县级人民政府应从资金、人才、项目等方面支持民族乡的科技进步事业,在民族乡安排的资金应高于一般乡。
地(州)、县(市)的有关部门要采取具体措施,对在边远贫困的民族乡从事科技推广、科技扶贫工作的科技人员的工资、福利待遇等给予特殊照顾。
第三十六条 民族乡应重视文化建设,发展健康活泼、具有民族特点的文化体育活动。
第三十七条 上级人民政府应帮助民族乡建立健全文化站、广播站、地面卫星接收站等文化设施。
第三十八条 民族乡人民政府应加强对医疗卫生事业的管理和建设,健全乡、村卫生保健网,提高人民的健康水平。
第三十九条 县级人民政府应在改善医疗条件、加强医务人员培训等方面给民族乡予特殊照顾。
第四十条 民族乡坚持实行计划生育,优生优育。

第五章 附 则
第四十一条 1987年云南省区乡体制改革前的民族乡,改为村公所(办事处)的,参照本条例享受民族乡的待遇。

第四十二条 本条例具体运用由云南省人民代表大会民族委员会负责解释。
第四十三条 本条例自公布之日起施行。



1992年5月21日