房地产开发中的五个基本问题/高原

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 05:26:55   浏览:9131   来源:法律资料网
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房 地 产 开 发 中 的 五 个 基 本 问 题

高原


由于我国某些政府主管部门的监管不力,相关行业的操作不规范(比如说金融机构的房地产金融业务),以及我国的房地产法制建设不太完善,使得中国的房地产市场向来问题突出。特别是少数房地产开发企业恶意侵害买受人合法权益事件屡见不鲜,给本来就信誉不佳的房地产业带来更大更坏的影响,甚至已经严重影响到了整个房地产行业的健康发展。不久前在广州市发生的“广地花园”事件,就是其中的一个典型表现(详细情况请在互联网上搜索及访问南方周末网站2003年12月4日等相关报道)。笔者现在仅就房地产开发过程中表现较突出的最基本的几个问题与大家共同探讨。

一、 怎样让房地产开发企业实际履行保修义务?
根据建设部发布的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定,地基基础和主体结构工程的保修,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修,为5年;供热与供冷系统的保修,为2个采暖期、供冷期;电气系统、给排水管道、设备安装的保修为2年;装修工程的保修为2年。在现在的房地产开发中,很多投资者大多数是成立一个与自己独立的项目公司(也是其子公司)来对某一个具体的房地产开发项目进行房地产开发。《城市房地产开发管理暂行办法》也规定,以依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股,合资、合作开发经营房地产。合资、合作双方应当在项目确定后,依法设立房地产开发企业。也就是说规定了在合作开发房地产时合作双方应当共同投资设立一个与各投资者都独立的房地产开发企业来进行房地产开发。这些规定本来是为了加强对房地产开发的监督与管理,但实践中却反而成了房地产开发企业逃避责任的手段。在现实的房地产开发中,很多项目公司往往在该商品房销售完毕后就予以注销,或者是故意创造条件让工商机关予以吊销。在这种情形时,不管是保修二年也好还是五年也好,房地产开发企业都不存在了,谁来给你保修呢?都只不过是一句空话而已。由于我国目前的公司法制度所采取的是较为严格的法人有限责任制度,当房屋质量或保修承诺等方面出现问题时很难追究到实际投资人的责任,现行的法人有限责任制度也就成了房地产开发企业逃避责任的重要方式,这也可能是劣质工程或者豆腐渣工程不断出现的一个重要原因。项目公司不存在了,也无法追究到实际投资者的责任,业主的权利如何真正保障呢?看来不仅仅是司法实践中面临的一个问题,也是我国房地产立法与管理等方面存在的一个重要问题。

二、 为什么会出现重复出售与抵押?
重复出售与抵押,本来是一件很容易管理与控制的事情。由于不动产出售与抵押在我国都是要式行为,必须履行一定的登记或备案手续。预售、现售与抵押都要办理登记,都有据可查,怎么会让买受人无法可查无处可查呢?房地产开发企业骗取了国有银行的资金,说不定会让全国的纳税人来承担这些损失,毕竟不是直接让买受人损失。但是如果骗取是某一个具体的公民的钱,可就很不一样了,要知道这些钱也许就是一个人或者一个家庭多少年来的所有积蓄,也可能是一角一元节约积攒起来的血汗钱啊。本来法律制度规定办理产权变动登记的一个重要目的就是公示,从而使有关交易相对人能够清楚知道该标的物的权利状态以及是否存在瑕疵,从而正确面对与预防风险。但是,我们的某些政府主管部门似乎并没有明白这法律制度的目的,也根本没有向老百姓负责的观念,故意或过失地忘记了自己的职责。一个只要认真的履行了自己的职责、稍加留意略想一些措施就能避免的小小问题,为什么竟然屡见不鲜的如此严重的出现了呢?难道我们的某些政府主管部门不能对其行为进行反思、不能从这类事件中得到一些启示吗?

三、 业主委员会是什么?享有什么权利承担什么义务?
我们都知道在物业管理中应当成立业主委员会,但是业主委员会有什么法律地位呢?从现有的规定来看,仅有《物业管理条例》中有所涉及。该条例第16条规定:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 而对于业主委员会是什么样的性质却未见任何法律、法规或规章提及。根据民法理论及民法通则的规定,在民事行为主体中,可大体分为公民、法人及其他组织,但是业主委员会显然不具备任何一种类型的特征与要求。它既不是经过工商管理部门登记成立的营利性组织,也不是经民政部门核准登记成立的非营利性组织(如社团法人等),因为向房地产主管部门备案并不能使其当然成为一个合法的民事主体。那么它与物业管理公司所签订的合同是否合法呢?其在诉讼中是否具有合法的民事主体资格呢?而且它与居委会又是什么样的关系呢?因此,对于业主委员会的性质与地位,现有的规定既不明确也不准确,操作性极差,也会给权利的行使带来负面的影响。

四、 如何正确、妥善处理房地产开发中的犯罪行为?
房地产开发中涉及到的犯罪主要为贷款诈骗罪与合同诈骗罪,前都主要是针对银行,后者主要是针对买受人,而犯罪者多数是房地产开发企业。由于现行的房地产管理制度、金融制度等各项原因都给房地产开发企业留下了实施犯罪的足够空间。试想一下,一家房地产开发企业可以用很少很少的资金以分期支付的方式取得土地使用权(也许取得土地使用权的价格也是很低很低),然后不仅可以把土地使用权抵押给银行融资,甚至在房屋刚破土动工后就又可以把房屋以各种形式各种名义(比如是内部认购啊等等)卖出去再从买受人那里得到首期购房款,根本就不必要自己拿出多少钱来,但这些似乎还不算过分。某些房地产开发企业更是疯狂的进行重复抵押与按揭,如果运气好,房卖了钱赚了,什么事都没有;如果运气不好,也早已携款潜逃,留下这些可怜的购房人给政府算了。万一被拘捕了,说不定也会有些地方政府总是想方设法不让这些人被判刑,否则谁来帮他们处理这一堆乱事谁替他偿还这些债务呢?说不定某些政府为了稳定大局,也可能会把某些纳税人的钱来替他们弥补这些损失呢,或者是采取其他方法来变相处理算了。就算是被判了刑蹲了监狱,反正有了足够多的钱,说不定在监狱里也会过得很痛快,也会比那些可怜的小业主日子过得好多了啊,所以也难怪他们乐此不疲如此“操作”。再加上刑法条款中对上述两种犯罪的认定也存在一定的困难,而且司法实践中的刑事责任民事处理化也比较普遍,的确无法让这些房地产开发商们望而却步。总的说起来原因大概就是一个:处罚得太轻了。如果给他重重的处罚,罚得让他们倾家荡产,罚得让他们不敢有这个想法,他们还敢这样去做吗?看来,不仅要完善相关的法律规定,也要让司法机关与政府部门切实按照法律规定来处理,以预防和打击房地产开发中的犯罪行为。

五、 政府主管部门及有关组织应当做些什么?
政府建设主管部门应当负责住宅和房地产行业管理,规范房地产市场建设活动;规范建筑市场,指导监督建筑市场准入、工程招投标、工程监理以及工程质量和安全;负责住宅和房地产行业管理等等。政府土地管理部门也应履行土地使用权的出让与管理、产权登记与备案等基本职责。简单的说就是管理、指导和监督。但是为什么还是会屡见不鲜地出现“广地花园”等现象呢?从现行法律规定来看,房地产开发经营本身就是一个需要审批才能经营的行业,并不是一个想经营就能经营的行业。而有些政府主管部门对于那些没有取得商品房预售许可的房地产开发企业的变相预售行为似乎无动于衷,对某些房地产开发企业发布的虚假广告也是充耳不闻,对某些房地产开发企业擅自挪用预售款项行为也监督不力,也许对于利用合同欺诈(甚至是诈骗)或者是运用不公平条款来损害买受人合法权益的行为也不理不睬,等等,任凭这些房地产开发企业胡作非为。而肩负维护整个行业整体利益的房地产业组织,也鲜见对这些事件作出正确的回应,实在是太不应该。我们知道,尽管是某一个或者是某一部份房地产开发企业发生了这些事情,但毕竟会严重影响到整个房地产行业的形象,以及公众对这个行业的整体评价。一个失去了诚信的行业,不正是面对着灾难的来临吗?所以,从整个行业的利益出发,作为其行业整体利益维护者的房地产业协会应当予以正确回应才行。因为这不仅是对业主负责,对市场负责,对国家负责,也是对其自身负责。同时,作为保护消费者合法权益的各级消费者组织也应积极行动起来,通过各种合法途径来维护消费者的合法权益,维护正常的房地产开发秩序,促进整个国民经济快速、有序、健康的发展。

由于业主在房地产开发的过程中总是处于弱势地位,因此其权利更容易受到侵害。建立一个健康的房地产业不仅仅是保护每个业主的合法权益的问题,更是关系到这个产业的健康发展问题,甚至可能是关系到局部的政治与社会稳定问题,绝对不能等闲视之。要想培育与维护一个良好的房地产市场体系,不仅需要完备的房地产法律体系,需要政府各主管部门严格的监督管理,需要金融行业热情的服务引导,更需要每一家房地产开发企业自身的规范经营。我们要严厉打击那些房地产开发中的害群之马,努力规范房地产开发行为,为社会各界提供更多更好的房地产产品,在满足日益增长的房地产消费需要的同时也给我国经济建设作出更大贡献。这样才是我们大家都希望看到的。



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审计机关审计证据准则

审计署


审计机关审计证据准则
 (1996年12月11日审计署发布)

审法发〔1996〕341号)






  第一条 为了规范审计机关收集和使用审计证据的行为,保证审计工作质量,根据《中华人民共和国国家审计基本准则》,制定本准则。


  第二条 本准则所称审计证据,是指审计机关收集的用以证明审计事项真相并作为审计结论基础的材料。


  第三条 审计证据有下列几种:
  (一)以书面形式存在并证明审计事项的书面证据;
  (二)以实物形态存在并证明审计事项的实物证据;
  (三)以录音录像或计算机储存、处理的证明审计事项的视听材料;
  (四)与审计事项有关人员提供的言证材料;
  (五)专门机构或专门人员的鉴定结论和勘验笔录;
  (六)其他证据。


  第四条 审计人员收集审计证据,必须遵守下列要求:
  (一)客观公正、实事求是,防止主观臆断,保证审计证据具有客观性;
  (二)对收集的审计证据进行分析、判断,决定取舍,保证审计证据具有与审计目标相关联的相关性;
  (三)足以证明审计事项的真相,保证审计证据具有充分性;
  (四)严格遵守法律、法规规定,保证审计证据具有合法性。


  第五条 审计人员可以通过检查、监督盘点、观察、调查、函证以及录音、录像、拍照、复印、计算和分析性复核等方法,收集审计证据。


  第六条 审计中如有特殊需要,可以指派或者聘请专门机构或有专门知识的人员,对审计事项中某些专门问题进行鉴定,取得鉴定结论,作为审计证据。


  第七条 审计人员现场收集的审计证据,应当经过审计组组长复核后,交被审计单位有关人员、被审计单位或者被审计单位有关部门签名或盖章。


  第八条 审计人员调查取得的其他审计证据,应当注明来源,并由提供者签名或盖章。


  第九条 被审计单位或有关人员对其出具审计证据拒绝签名或盖章的,审计人员应当在审计证据或另附的材料上注明拒绝签名或盖章的原因和日期。拒绝签名或盖章的原因不影响事实存在的,该证据仍可以作为审计证据。


  第十条 审计人员对被审计单位或有关人员有异议的审计证据,应当进行核实,对确有错误和偏差的,应当重新取证。


  第十一条 审计组对现金、有价证券的盘点监督,对被审计单位隐瞒、截留、挪用应上交的财政性收入、偷漏税款等违反国家规定的财政收支、财务收支行为的取证,应当指派两名以上审计人员办理。


  第十二条 审计组应当对收集的审计证据,进行整理、归纳、分类分析和评价,以便形成相应的审计结论。


  第十三条 审计组应当在编写审计报告前,对审计证据的客观性、相关性、充分性和合法性进行鉴定。
  经过鉴定,发现审计证据不够充分、有力、可靠的重要事项,审计人员应当进一步收集审计证明材料。


  第十四条 审计人员实施审计结束后,应当统一汇总审计证据,编制审计取证材料清单,并由审计组组长和编制人员签名,统一使用和管理。


  第十五条 在审计证据可能灭失或以后难以取得的情况下,经县级以上审计机关负责人批准,可以先行登记保存,并应当及时作出处理,采取措施,防止被审计单位或者有关人员销毁、转移。


  第十六条 审计取证材料清单及所附审计证据应当编入审计工作底稿,并按照档案管理规定,归入审计档案。


  第十七条 本准则由审计署负责解释。


  第十八条 本准则自1997年1月1日起施行。

山东省实施《国有企业财产监督管理条例》办法

山东省人民政府


山东省实施《国有企业财产监督管理条例》办法
山东省政府


(1994年12月20日山东省人民政府令第57号发布)


第一条 为了加强国有企业(以下简称企业)财产的监督管理,确保国有资产保值增值,巩固和发展国有经济,根据国务院《国有企业财产监督管理条例》(以下简称《监管条例》),结合本省实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称企业财产,是指国家以各种形式对企业投资和投资收益形成的财产,以及依据法律、行政法规认定的企业其他国有财产。
第三条 在国务院统一领导下,省、市地、县(市、区)人民政府对同级人民政府管辖的企业财产实行分级管理。
省、市地、县(市、区)人民政府的国有资产管理部门,对同级人民政府管辖企业的国有资产依法实行行政管理。
第四条 省人民政府授权有关部门或省有关行业总公司作为监督机构(以下统称省人民政府授权的监督机构),对省管辖的和省人民政府指定由其监督的下级人民政府管辖的企业实施分工监督。
省人民政府授权的监督机构由省经济委员会会同省国有资产管理局提出初步意见,报省人民政府审批。
第五条 各级人民政府应当加强对企业财产监督管理工作的领导,按照企业财产实行分级行政管理的原则,确定企业财产监督机构,管好企业财产,防止国有资产流失,确保国有资产保值增值。
第六条 省国有资产管理局是省人民政府的国有资产管理行政主管部门,履行下列职责:
(一)根据国家有关国有资产管理的法律、行政法规和方针、政策,会同有关部门拟订企业财产管理法规、规章,制定企业财产管理制度,并组织实施;
(二)汇总和整理国有资产信息,建立企业财产统计报告制度,向省人民政府反映企业财产经营状况;
(三)负责组织清产核资、产权登记、产权界定、资产评估等基础管理工作,并对违法行为依法给予行政处罚;
(四)核定企业国有资产保值增值指标,从总体上考核企业财产经营状况,对国有资产保值增值进行监督检查,并根据企业财产保值增值情况提出奖惩建议;
(五)在省人民政府规定的职权范围内,会同省财政厅、省经济委员会等有关部门协调解决国有资产产权纠纷,对重大产权纠纷向省人民政府提出处理意见;
(六)会同省财政厅、省经济委员会等有关部门按照分级监管体制决定或批准企业国有资产的经营形式和国有企业的设立、合并、分立、终止、拍卖;审批产权变动和财务处理的重大问题,组织清算被撤销、解散企业的国有资产并征缴其变价收入;
(七)按照分级监管体制,会同省财政厅依法征缴企业税后应交利润和企业产权转让收入等;
(八)建立产权交易机构,培育和发展产权交易市场并进行监督管理;
(九)省人民政府规定的其他职责。
第七条 省人民政府授权的监督机构对其监督的企业履行下列监督职责:
(一)监督企业国有资产保值增值指标的执行情况。
(二)对企业产权变动,提出初步审查意见。
(三)依照法定权限、条件和程序,会同有关部门提出厂长(经理)的任免(聘任、解聘)建议,或者决定厂长(经理)的任免(聘任、解聘)和奖惩。
法律、法规另有规定的,从其规定。
(四)会同有关部门提出监事会的人员组成;需报省人民政府审定的,按照有关规定履行报批手续。
(五)向企业派出监事会。
(六)定期向省人民政府报告工作。
第八条 市地、县(市、区)人民政府可以根据《监管条例》和本办法的规定,确定有关部门或有关机构对本级人民政府管辖的企业实施分工监督。
第九条 省人民政府授权的监督机构对由其监督的大中型企业必须派出监事会,对其他企业由省人民政府授权的监督机构根据需要,决定是否派出。
第十条 省人民政府授权的监督机构根据《监管条例》第十八条规定委派和聘请的监事应符合下列要求:
(一)由政府部门或者监督机构委派的监事必须是在职的正式工作人员;
(二)监督机构聘请的经济、金融、法律、技术和企业经营管理等方面的专家,一般要具有高级职称;
(三)监督机构聘请企业职工代表作为监事,须经企业职工代表大会推选。
市地、县(市、区)人民政府确定的监督机构派出监事会,其成员可参照前款规定委派和聘请。
第十一条 省人民政府授权的监督机构按《监管条例》规定委派和聘请的监事会人员,需报省经济委员会和省国有资产管理局备案。监事会主席由省人民政府或者监督机构在监事会成员中指定。
第十二条 监事会履行下列职责:
(一)监督企业执行国有资产管理的有关法律、法规和政策的情况;
(二)审查经注册会计师验证的或者经厂长(经理)签署的企业财务报告,评价企业经营效益和企业财产保值增值状况;
(三)根据工作需要,查阅企业的财务帐目和有关资料,对厂长(经理)和有关人员提出询问;
(四)总结企业财产经营管理中的经验和教训,向监督机构和企业提出加强管理,提高企业财产运营效益的建议;
(五)记录和评价厂长(经理)的经营业绩,对厂长(经理)在生产经营中的决策进行监督,并据此向监督机构提出对厂长(经理)任免(聘任、解聘)及奖惩的建议;
(六)根据厂长(经理)的要求,提供咨询意见;
(七)定期向监督机构报告工作。
第十三条 在清产核资、产权界定、资产评估、产权登记的基础上,确定国家投入企业的资本额及享有的所有者权益,由国有资产管理局按法定程序授予企业经营管理。
第十四条 企业享有法人财产权,对国家授予经营管理的财产享有占有、使用和依法处分的权利。
第十五条 落实企业法人财产权。政府和监督机构不得直接支配企业法人财产,不得超越法律、行政法规规定,抽取注入企业的资本金,不得调取企业财产,不得以任何名义向企业收取任何费用。
第十六条 企业必须严格执行有关国有资产管理的法律、法规,建立资产经营责任制,确保企业全部法人财产及其净资产保值增值。
厂长(经理)作为企业的法定代表人,对企业全部法人财产及其净资产的保值增值状况承担经营责任。
第十七条 转让企业产权,由监督机构提出意见后,按照下列权限和程序报批:
(一)市地以下(含市地)管辖的小型企业要由同级国有资产管理行政主管部门审查,经同级人民政府复审后,报市人民政府(行署)审批。
(二)市地以下(含市地)管辖的中型企业由市地国有资产管理行政主管部门审查,经市人民政府、行署复审后,报省人民政府审批。
(三)省管辖的中型企业,由省国有资产管理行政主管部门审查后,报省人民政府审批。
(四)省内所有大型以上企业,经省国有资产管理行政主管部门审查后,由省人民政府报国务院审批。
第十八条 国有资产管理行政主管部门、监督机构、监事会及监事在履行职责时,不得影响企业正常的生产经营活动,不得干预企业的生产经营自主权。
第十九条 本办法与《监管条例》一并实施。《监管条例》有明确规定而本办法未涉及的,按照《监管条例》的规定执行。
第二十条 各市人民政府、行署可以根据《监管条例》和本办法,制定具体实施意见,报省人民政府备案。
第二十一条 本办法由山东省经济委员会会同山东省国有资产管理局组织实施。
第二十二条 本办法自1995年1月1日起施行。



1994年12月20日